Trong quá trình đô thị hóa, nhu cầu nhà ở tăng mạnh. Chung cư và các căn hộ cao tầng (gọi chung là chung cư) là một loại hình nhà ở phát triển nhanh chóng vì đáp ứng được nhu cầu của xã hội.
Trong quá trình đô thị hóa, nhu cầu nhà ở tăng mạnh. Chung cư và các căn hộ cao tầng (gọi chung là chung cư) là một loại hình nhà ở phát triển nhanh chóng vì đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Tuy nhiên, khi số lượng chung cư phát triển, các quan hệ pháp luật nảy sinh trong thực tế đòi hỏi những quy định mới để điều chỉnh…
Phát sinh tranh chấp
Ông Hữu Tuấn, người vừa sở hữu một căn hộ chung cư ở một khu đô thị cho biết, từ khi dọn đến đây ở, ông thấy mọi chuyện đều ổn, chỉ khó chịu về việc các quán nhậu ở tầng trệt hoạt động về đêm, khá ồn ào, ảnh hưởng đến sinh hoạt chung của mọi người. Tuy đã phản ánh tình trạng này với ban quản trị chung cư và chủ đầu tư nhưng chưa thấy khắc phục triệt để.
 |
| Chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều gia đình. (Ảnh chỉ mang tính minh họa) |
Một vấn đề nữa khi ở chung cư là các hộ không được thoải mái lựa chọn dịch vụ nơi mình sinh sống. Bà Trần Thị Vân Giang, người dân sống trong chung cư cho biết: “Khi dọn về ở chung cư, nhu cầu các dịch vụ về Internet, truyền hình, viễn thông đều được đáp ứng nhưng chỉ có một nhà cung cấp. Tôi không thể chọn dịch vụ của các nhà cung cấp khác theo ý mình”. Còn ông Phạm Văn Hùng cho biết, thời gian trước, giữa ban quản lý chung cư và nhà đầu tư cũng có nhiều tranh chấp căng thẳng liên quan đến các khoản phí quản trị và cách thức quản lý chung cư. “Tôi thấy, khi có tranh chấp xảy ra, việc xử lý khá lúng túng. Cơ quan nhà nước thì nói đây là tranh chấp nội bộ, các bên tự giải quyết. Trong khi đó, chủ đầu tư và ban quản trị không thống nhất trong cách giải quyết, nhưng không có quy định pháp luật điều chỉnh nên tranh chấp kéo dài khiến các hộ sinh sống trong chung cư cũng rất mệt mỏi”, ông Hùng nói.
Cần có quy định riêng
Nhiều văn phòng luật sư hiện cũng bắt đầu nhận những yêu cầu tư vấn về việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc giao dịch chung cư, căn hộ cao tầng. Thực tế hiện nay, các chung cư chưa xây dựng xong nhưng người dân đã mua trước. Vậy, khi có vấn đề phát sinh về chất lượng công trình, thời gian thanh toán, giá cả thay đổi, thủ tục cấp giấy chứng nhận, thời hạn hoàn thành công trình... thì thẩm quyền giải quyết thuộc cơ quan nào, quy định nào điều chỉnh? Điều này không phải ai cũng biết. Chẳng hạn, khi giao nhà, bên mua không chấp nhận với chất lượng căn hộ thì giải quyết ra sao, ai giải quyết? Hoặc bên thi công hoàn thành tiến độ chậm hơn cam kết thì bồi thường thế nào? Hoặc hai bên có tranh chấp về nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước thì cơ quan nào giải quyết...
Cái khó ở đây là chung cư là một loại tài sản khá đặc thù. Nó là bất động sản nên sẽ liên quan đến quy định bởi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Nó cũng vừa là tài sản vừa là công trình nên liên quan đến Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở. Ngoài ra, nó còn liên quan đến Luật Doanh nghiệp (cung cấp dịch vụ), Luật Quy hoạch đô thị, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Trọng tài và những văn bản hướng dẫn.
Nếu tách riêng ra từng vấn đề thì vẫn có thể xử lý được nhưng trên thực tế là hiệu quả chưa cao. Luật sư Nguyễn Hồng Hà, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh cho biết: “Hiện nay, các tranh chấp liên quan đến chung cư đều có thể tách ra để xử lý từng lĩnh vực khác nhau. Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đó. Tòa án phải thụ lý giải quyết các loại tranh chấp, kể cả những tranh chấp trong lĩnh vực chưa được quy định. Đây là điều kiện tốt để giải quyết những tranh chấp rất đa dạng nảy sinh trong đời sống xã hội, trong đó có cả tranh chấp liên quan đến chung cư”.
Về phía Nhà nước, thực tế vai trò của cơ quan quản lý trong việc giải quyết các tranh chấp về chung cư là không nhiều. Chủ yếu là liên quan đến dự án của chủ đầu tư. Nếu có tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng thì không phải trường hợp nào cũng được các cơ quan hành chính giải quyết. Ông Võ Văn Minh, Giám đốc Trung tâm Quản lý nhà và chung cư cho biết: “Theo quy định pháp luật, các chung cư đều phải có ban quản trị. Việc thành lập ban quản trị phải tuân theo quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư”.
Chung cư sẽ phát triển mạnh hơn nữa trong tương lai và vì thế các tranh chấp phát sinh cũng sẽ nhiều hơn. Việc giải quyết tốt các tranh chấp đòi hỏi phải có những quy định riêng để điều chỉnh. Có như thế thì mới tạo được sự ổn định cho thị trường này.
LÊ MINH
