Luật Đất đai năm 2024: Kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực

Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, đã đáp ứng sự mong mỏi của cử tri cả nước. Chính quyền, người dân và doanh nghiệp đều hy vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến vấn đề sử dụng đất, thực sự góp phần tạo nguồn lực phát triển đất nước. Để hiểu rõ hơn về quá trình xây dựng luật, những điểm mới nổi bật, cũng như các vấn đề đang đặt ra để việc triển khai luật đảm bảo hiệu quả, Báo Khánh Hòa đã trao đổi với Tiến sĩ Luật học Lê Xuân Thân - Chủ tịch Hội Luật gia Khánh Hòa, đại biểu Quốc hội khóa XV xung quanh vấn đề này. Ông Lê Xuân Thân cho biết:

- Trong thời gian thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên quan về vấn đề thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng... Chính vì vậy, việc sớm sửa đổi luật này là hết sức cần thiết. Ngay từ năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 và xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua là đạo luật rất quan trọng, được xem xét kỹ lưỡng, thận trọng vì Luật Đất đai có tác động rất lớn đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội cũng như đời sống của người dân và hoạt động của doanh nghiệp. Mục đích của Quốc hội khi thông qua Luật Đất đai lần này là phải bảo đảm được tính đồng bộ, phù hợp với quy định của Hiến pháp để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và các tổ chức. 

Tiến sĩ Luật học Lê Xuân Thân - Chủ tịch Hội Luật gia Khánh Hòa, đại biểu Quốc hội khóa XV

* Đặt quyền lợi của người dân lên trên hết

- Có thể thấy, việc Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai năm 2024 tại kỳ họp vừa qua là kết quả của quá trình lập pháp rất công phu. Xin ông nói rõ hơn về quá trình xây dựng và thông qua Luật Đất đai lần này?

- Đúng như vậy, Luật Đất đai năm 2024 được thông qua vào sáng 18-1-2024 là kết quả của việc xây dựng pháp luật hết sức nghiêm túc, công phu và trách nhiệm của Chính phủ, bộ, ngành, các địa phương và nhân dân. Trong đợt lấy ý kiến vào đầu năm 2023, toàn quốc đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến góp ý của nhân dân. Ngoài ra, theo quy trình của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì để thông qua một văn bản luật, Quốc hội xem xét thông qua trong 3 kỳ họp. Thế nhưng, đối với Luật Đất đai năm 2024, Quốc hội đã phải xem xét thông qua trong 4 kỳ họp, xem xét từng điều luật để đi đến sự thống nhất cao. Điều này thể hiện sự cẩn trọng, trách nhiệm của Quốc hội đối với một vấn đề lớn và quan trọng của đất nước. 

- Nói như vậy có nghĩa là Quốc hội đã dụng công rất lớn trong vấn đề sửa đổi luật cũ, đưa thêm vào nhiều điểm mới nhằm khắc phục những bất cập trước đây. Ông có thể cho biết những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai năm 2024?

 - Điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 rất nhiều. Tuy nhiên, khái quát lại sẽ có 3 nhóm điểm mới. Thứ nhất, luật bảo đảm lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở mức cao nhất; thứ hai, tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai; thứ ba, tính công khai, minh bạch thông tin về đất đai được coi trọng. 

- Vậy trong những điểm mới này, đâu sẽ là vấn đề được người dân quan tâm nhất, thưa ông?

- Theo tôi, điều mà người sử dụng đất quan tâm là những điểm mới bảo đảm lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Có thể kể đến quy định việc cấp "sổ đỏ" cho đất không giấy tờ. Theo đó, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất đang tranh chấp và thực tế đã sử dụng ổn định... thì tùy trường hợp sẽ được Nhà nước công nhận cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, quyền của người sử dụng đất được luật quy định cụ thể, rõ ràng và minh bạch hơn so với Luật Đất đai năm 2013. Chẳng hạn, nếu đất quy hoạch mà chưa có kế hoạch sử dụng đất thì người dân vẫn được quyền sử dụng đất bình thường. Trong trường hợp phải thu hồi đất thì địa phương phải công bố công khai kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Đối với đất cần thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư công, đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (mà chưa có kế hoạch sử dụng đất) thì trong thời gian chưa có quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện dự án, nếu sau 2 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó cho người dân được biết. Khi cơ quan có thẩm quyền không công bố công khai thông tin này thì người sử dụng đất vẫn sử dụng đất bình thường. Ngoài ra, người dân cũng sẽ được hưởng lợi rất nhiều từ quyền tiếp cận thông tin. 

- Ông có thể nói rõ hơn về quyền tiếp cận thông tin?

- Quyền tiếp cận thông tin của công dân không phải là mới, nhưng quyền tiếp cận thông tin về đất đai thì lần đầu tiên được Luật Đất đai năm 2024 quy định thành 1 điều luật. Điều đó có nghĩa, người dân được quyền thông tin về đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảng giá đất; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan có liên quan có trách nhiệm cung cấp thông tin đó qua những kênh thông tin theo quy định của pháp luật. 

* Tạo hành lang pháp lý để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh

- Xin ông cho biết việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có giống quy định trong luật cũ hay không?

- Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 có quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tuy nhiên không quy định rõ ràng các trường hợp cụ thể. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ ràng 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Nhà nước chỉ thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong phạm vi 31 trường hợp này, ngoài phạm vi này là không được phép. Ví dụ, Nhà nước được quyền thu hồi đất để làm đường giao thông, chợ, trường học, bệnh viện, công trình tôn giáo, trụ sở cơ quan nhà nước, các công trình công cộng, văn hóa… Nếu trường hợp phải thu hồi đất mà không thuộc 31 trường hợp này thì chỉ có Quốc hội mới có thẩm quyền xem xét, sửa đổi, bổ sung luật.

- Thị trường bất động sản (BĐS) đang trầm lắng, vậy Luật Đất đai năm 2024 có thể gỡ khó cho lĩnh vực này không, thưa ông? 

- Từ ngày 1-1-2025, khi cả 3 luật gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thì bộ ba văn bản luật này sẽ trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu để Nhà nước tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS. 

Lâu nay, thị trường BĐS biến động rất nhanh, nhiều nơi giá đất không phản ánh đúng với thực tế. Điều này là do các thông tin về đất đai chưa được công khai, minh bạch. Giá BĐS nhiều khi bị các nhà môi giới, nhà đầu tư dùng nhiều cách khác nhau để thao túng nên thị trường BĐS không hoạt động theo đúng quy luật của thị trường. Tuy nhiên, điều đó sẽ phải thay đổi khi 3 văn bản luật nêu trên có hiệu lực. Khi ấy, các hoạt động kinh doanh BĐS đều phải tuân theo quy định của pháp luật, cộng với những quy định về công khai, minh bạch thông tin đất đai của Luật Đất đai năm 2024, tôi tin rằng thị trường BĐS sẽ hoạt động một cách lành mạnh, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

- Để có thị trường BĐS thực sự lành mạnh, ngoài những điều mà ông vừa cho biết thì bảng giá đất có vai trò rất lớn trong việc điều chỉnh thị trường, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Xin ông nói rõ hơn về vấn đề này được quy định như thế nào trong Luật Đất đai năm 2024?

- Theo quy định hiện hành, Nhà nước ban hành bảng giá đất và áp dụng như một khung chuẩn trong 5 năm. Hàng năm, UBND cấp tỉnh xem xét điều chỉnh giá đất theo biến động thị trường bằng hệ số K. Tuy nhiên, cách làm này không phản ánh hết biến động của giá đất, thậm chí còn chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. Để khắc phục điều này, Luật Đất đai năm 2024 quy định, HĐND cấp tỉnh phải ban hành bảng giá đất hàng năm và thời gian đầu tiên áp dụng quy định này là ngày 1-1-2026. Mỗi năm tiếp theo, HĐND cấp tỉnh sẽ phải ban hành sửa đổi, bổ sung bảng giá đất mới ngay từ đầu năm. Điều này là rất cần thiết để bảo đảm giá đất không bị lạc hậu so với thực tế. Khi đi vào thực thi quy định này sẽ góp phần rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt trong quá trình thu hồi đất, cũng như làm lành mạnh thị trường BĐS.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Năm 2023, thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh ghi nhận 19.951 giao dịch, với tổng trị giá gần 12.400 tỷ đồng. Trong đó, đất nền 15.360 giao dịch, nhà ở riêng lẻ 4.046 giao dịch, căn hộ chung cư 545 giao dịch…

Trong năm 2023, toàn tỉnh có một dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đó là Dự án Khu căn hộ và dịch vụ Phước Long (TP. Nha Trang) với quy mô 577 căn hộ và 41 căn nhà ở riêng lẻ. Ngoài ra, có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, gồm: Dự án Khu đô thị Hưng Thịnh 28,8ha (huyện Cam Lâm); Khu nhà ở gia đình cán bộ quân đội tại phía bắc bán đảo Cam Ranh hơn 47,6ha (Cam Lâm); Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh hơn 1.254ha (TP. Cam Ranh); Khu nhà ở Vinpearl Phú Quý 33,8ha (Nha Trang); Khu đô thị Mipeco - Nha Trang gần 16ha (Nha Trang); Khu đô thị hành chính huyện Diên Khánh 89,1ha; Tổ hợp căn hộ du lịch, khu thương mại dịch vụ và căn hộ chung cư để ở cao tầng An Viên 0,56ha (Nha Trang); Khu đô thị mới Phước Long gần 49,6ha (Nha Trang); Khu đô thị Hoàng Long gần 25,8ha (Nha Trang).

Từ năm 2021 đến 2023, để thực hiện 237 dự án trên địa bàn tỉnh đã có 13.109 trường hợp người dân bị thu hồi đất, tổng cộng gần 9,2 triệu m². Trong 3 năm, tỉnh đã có 967 hộ được bố trí đất tái định cư với tổng diện tích hơn 74.119m². 

Từ năm 2021 đến 2023, tính chung toàn tỉnh, tỷ lệ đơn thư liên quan đến các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chiếm gần 60% tổng số đơn thư. Riêng TP. Nha Trang, tỷ lệ này là 97,8%. Thời gian vừa qua, tình trạng khiếu kiện về bồi thường khi thu hồi đất đai của dân vẫn còn nhiều, kéo dài, có vụ gay gắt, chậm giải quyết dứt điểm. Điều đó làm ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các dự án đầu tư và thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.