Khi việc vay vốn ngân hàng còn rất khó khăn, các cá nhân, tổ chức thường chọn cách vay bên ngoài. Tuy nhiên, để bảo bảm các nghĩa vụ, bên cho vay thường đưa ra những điều kiện thoạt nghe thì thấy dễ dàng nhưng thực tế lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro....
Khi việc vay vốn ngân hàng còn rất khó khăn, các cá nhân, tổ chức thường chọn cách vay bên ngoài. Tuy nhiên, để bảo bảm các nghĩa vụ, bên cho vay thường đưa ra những điều kiện thoạt nghe thì thấy dễ dàng nhưng thực tế lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro bởi đôi khi những điều kiện ấy lại trái với quy định pháp luật. Thiếu am hiểu nên khi tranh chấp xảy ra hậu quả đối với người vay là hết sức nặng nề…
Một nhân viên của một phòng công chứng kể văn phòng của anh thường xuyên công chứng những hợp đồng bán nhà có giá mua bán rất thấp hoặc những hợp đồng ủy quyền nhà đất rất bất minh. Tuy ngờ ngợ những hợp đồng này có gì đó khuất tất nhưng vì giấy tờ, thủ tục đều đầy đủ nên văn phòng vẫn phải công chứng. Tuy nhiên, sau này khi xảy ra tranh chấp mới biết đó không phải là hợp đồng mua bán thật mà chỉ là những hợp đồng ngụy tạo cho những giao dịch khác. Theo anh, điều đó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người công chứng không lường hết vì thiếu hiểu biết.
Hình thức thường thấy nhất là hợp đồng vay tiền nhưng núp bóng dưới hợp đồng mua bán nhà. Vì người vay cần tiền nên người cho vay yêu cầu hai bên ký hợp đồng bán nhà như là một bằng chứng để đảm bảo nghĩa vụ. Tuy nhiên số tiền ghi trên hợp đồng mua bán lại chỉ bằng khoản tiền vay nên thấp hơn giá trị thực của căn nhà khá nhiều. Đến khi người vay không thanh toán được nợ thì người cho vay sử dụng hợp đồng mua bán nhà để lấy luôn căn nhà. Đến lúc đó người vay chỉ còn biết “ôm hận”.
Trong thực tế còn xảy ra những trường hợp khác đau xót hơn. Chẳng hạn việc bà T. (ở Vĩnh Hòa, Nha Trang) có nhu cầu vay tiền để làm ăn, một số “cò” đến gạ gẫm cho vay. Họ đề nghị cho vay với lãi suất cao nhưng với điều kiện bên vay phải ủy quyền cho họ về nhà đất để giao dịch với ngân hàng. Sau khi có hợp đồng ủy quyền, họ sẽ thế chấp cho ngân hàng để vay với lãi suất thấp hơn. Lúc đó họ chỉ hưởng lãi suất trong thời gian ủy quyền đến khi thế chấp ngân hàng xong và % hoa hồng trên số tiền vay được của ngân hàng. Điều kiện trên thoạt nghe rất có lý nên bà H. đồng ý. Thế nhưng sau khi công chứng hợp đồng ủy quyền xong, các “cò” một mặt sốt sắng làm hồ sơ vay ngân hàng nhưng thật ra đang âm thầm tìm cách chuyển nhượng cho người khác. Khi phát hiện thì “cò” đã lặn mất tăm, báo hại người vay và người mua nhầm đất phải dắt díu nhau ra Tòa để giải quyết.
Thật ra, chẳng phải người vay nào cũng dại khờ đến độ ủy quyền nhà đất cho người khác mà không nghi ngờ gì. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp họ phải ký những hợp đồng đó vì tình thế rất bức bách nhưng lại không biết đó là chiêu của người cho vay. Chẳng hạn mới đây, một người cô đến hỏi tôi về việc người cho vay yêu cầu phải ký hợp đồng ủy quyền nhà đất thì mới cho vay tiếp, và tôi đã kể cho bà nghe về trường hợp có thật. Ông A thế chấp sổ nhà vay 1 tỷ đồng để làm ăn. Thua lỗ, ông lại cần thêm vốn nên hỏi vay tiếp. Lúc này, người cho vay vẫn đồng ý nhưng với điều kiện khá ngặt nghèo về thời gian. Dĩ nhiên để vay được thì ông A vẫn gật đầu nhưng khi đến hạn thì không những không trả được mà còn lại cần vốn tiếp. Lúc này, người cho vay mới ra điều kiện là ông phải ủy quyền cho họ về nhà đất thì họ mới chấp nhận. Sợ ông A không tin, họ ra điều kiện, nếu trong vòng 4 tháng mà ông A hoàn trả được tiền thì hợp đồng ủy quyền vô hiệu. Vào thế bí, ông A đành gật đầu nhưng vô tình trúng phải “bẫy”. Chỉ sau khi có hợp đồng ủy quyền, bên cho vay đã âm thầm sang nhượng nhà đất của ông A cho người khác. Đến khi biết thì ông A cũng chẳng biết làm sao vì thỏa thuận điều kiện về thời gian chỉ là 2 bên nói miệng với nhau.
Ngoài ra, còn có một hình thức cho vay có điều kiện, tức là bên cho vay yêu cầu bên vay phải ký hợp đồng bán nhà nhưng thỏa thuận số tiền vay bằng với giá trị nhà, trong thời hạn vay thì vẫn được sử dụng nhà. Hết thời hạn trên, nếu trả lại một khoản tiền (tương ứng với số tiền vay và lãi suất) thì bên cho vay sẽ trả lại nhà, còn nếu không trả được thì sẽ thương lượng để thanh lý giá trị còn lại của căn nhà.
Những hợp đồng dạng này không được công chứng nên các bên chỉ làm hợp đồng với nhau và nhờ UBND xã xác nhận chữ ký. Tuy nhiên, theo một công chứng viên thì điều này rất nguy hiểm bởi cả nội dung lẫn hình thức đều sai luật. Nếu có tranh chấp, rủi ro có thể ập xuống cho cả 2 bên.
Xét về mặt pháp lý, những hợp đồng, văn bản đã được nhắc đến ở trên đều là những hợp đồng “ảo” nhằm che giấu một giao dịch khác. Đối với hợp đồng này, tuy về hình thức là đúng pháp luật nhưng về nội dung nó không chứa đựng đầy đủ ý chí của các bên khi tham gia giao dịch. Đó là chưa kể việc các bên cố tình ngụy tạo để che giấu một giao dịch khác. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu. Như vậy, khi có tranh chấp xảy ra, về lý, người vay phải chứng minh rằng hợp đồng ủy quyền/hợp đồng mua bán nhà là giả còn hợp đồng vay mới là thật. Tuy nhiên, để có chứng cớ thì trong quá trình giao dịch người vay phải tự thu thập và “thủ lại” nếu không muốn yêu cầu của mình bị Tòa án bác bỏ. Tuy nhiên, điều đó là rất khó vì hầu hết đó chỉ là thỏa thuận miệng giữa 2 bên với nhau.
Đối với những hợp đồng mua bán nhà đất có điều kiện thì xét về nội dung và hình thức đều không ổn. Theo định nghĩa về hợp đồng mua bán nhà (của Luật Dân sự lẫn Luật Nhà ở) thì điểm mấu chốt là sự chuyển dịch tài sản. Vì thế, những hợp đồng có điều kiện lại rất nhập nhằng về điểm này nên tiềm ẩn rủi ro cho người mua lẫn người bán. Vì thế, tốt nhất là hãy cẩn thận khi dùng hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác.
LÊ MINH
