Hỏi: Chúng tôi là thành viên thuộc Ban Quản trị của một chung cư trên địa bàn thành phố Nha Trang. Hiện nay chúng tôi đang nhận bàn giao phí bảo trì của chủ đầu tư chung cư bàn giao. Đến thời điểm bàn giao, chủ đầu tư còn lại 4 căn hộ chưa bán được với diện tích khác nhau và giá bán của một căn hộ cũng khác nhau. Xin hỏi chúng tôi phải yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì cho các căn hộ trên như thế nào là đúng luật?
(Bạn đọc D.C.C- Nha Trang)
Hỏi: Chúng tôi là thành viên thuộc Ban Quản trị của một chung cư trên địa bàn thành phố Nha Trang. Hiện nay chúng tôi đang nhận bàn giao phí bảo trì của chủ đầu tư chung cư bàn giao. Đến thời điểm bàn giao, chủ đầu tư còn lại 4 căn hộ chưa bán được với diện tích khác nhau và giá bán của một căn hộ cũng khác nhau. Xin hỏi chúng tôi phải yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì cho các căn hộ trên như thế nào là đúng luật?
(Bạn đọc D.C.C- Nha Trang)
. Trả lời: Theo điểm b, Khoản 1, Điều 108 Luật Nhà ở về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Hiện nay, pháp luật về nhà ở không hướng dẫn cách tính của khái niệm “giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư” nên dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Có ý kiến cho rằng, đó là giá của toàn bộ căn hộ có giá cao nhất mà chủ đầu tư chung cư chào bán cho khách hàng (không kể diện tích hay nội thất). Một ý kiến khác thì cho rằng đó là giá của căn hộ cao nhất tính trên đơn vị m2.
Để xác định đúng quy định này, cần hiểu rõ bản chất của khoản phí bảo trì 2%. Vì đây là khoản phí được quy định bắt buộc cho người mua nên về thực chất, chủ đầu tư không phải chịu khoản tiền này. Tuy nhiên, đến thời điểm bàn giao mà chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán được thì phải đóng khoản tiền này để đảm bảo có đủ kinh phí bảo trì chung cư theo quy định, tránh trường hợp chây ì. Vì mỗi căn hộ chung cư có giá khác nhau nên pháp luật quy định chung mức giá để tính phí bảo trì là mức giá cao nhất của chung cư. Điều này nhằm đảm bảo khoản phí này luôn luôn bằng hoặc lớn hơn mức phí được tính theo quy định pháp luật. Đây là quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi lớn nhất cho người dân sử dụng chung cư và ràng buộc trách nhiệm đối với chủ đầu tư.
Vì thế, việc tính mức 2% này không phải áp dụng cho căn hộ có giá cao nhất (bất chấp diện tích và nội thất) mà phải tính trên đơn giá m2. Ví dụ: Tổng diện tích 4 căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Căn hộ giá cao nhất trong chung cư là căn penhouse có giá 4 tỷ với diện tích 100m2, tương đương là 40 triệu/m2 thì phí bảo trì tính như sau: (40 triệu * 200m2) x 2% = 160 triệu.
Luật gia Minh Hương
