Bất cập trong quản lý căn hộ du lịch

Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng có đề cập đến khái niệm căn hộ du lịch (condotel) nhưng vẫn còn vênh nhau, chưa thống nhất. Do đó, việc quản lý khai thác, vận hành loại hình căn hộ này đang trong tình trạng thả nổi.

Mỗi căn hộ khai thác, vận hành một kiểu

Theo ước tính của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Khánh Hòa, hiện nay, toàn tỉnh có khoảng 30.000 căn hộ và biệt thự du lịch, chiếm khoảng 70% sản phẩm căn hộ BĐS. Chỉ riêng TP. Nha Trang đã có hàng chục dự án có loại hình căn hộ du lịch. Có những dự án đã đi vào hoạt động lâu năm như: The Costa, Mường Thanh Luxury Nha Trang, Mường Thanh Khánh Hòa, Ariyana hay những dự án mới đi vào hoạt động như: Panorama Nha Trang, Mường Thanh Viễn Triều… Tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh cũng có hàng chục dự án phát triển loại hình căn hộ này.

TP. Nha Trang có hàng chục dự án condotel. — Dự án Mường Thanh Viễn Triều với nhiều khối nhà condotel

Không chỉ mỗi dự án một cách quản lý mà trong một dự án cũng có nhiều cách quản lý khác nhau. Ví dụ ở dự án Panorama Nha Trang có đến 4 loại hình quản lý: Chủ sở hữu trực tiếp ở, chủ sở hữu trực tiếp cho thuê, chủ sở hữu cho thuê thông qua các đơn vị khai thác, chủ sở hữu gửi lại cho chủ đầu tư cho thuê và ăn chia lợi nhuận. Việc không thống nhất mô hình quản lý dẫn đến nhiều bất cập, rủi ro cao về an ninh trật tự, phát sinh mâu thuẫn giữa chủ sở hữu với chủ đầu tư dự án.

Mới đây, tại một dự án condotel trên đường Trần Phú, một du khách nước ngoài bị đột quỵ trong một căn hộ cho thuê tự doanh. Sự việc được phát hiện khi quản lý tòa nhà thấy 2 ngày mà khách không ra khỏi căn hộ. Chủ sở hữu không trang bị điện thoại nên quản lý tòa nhà phải chủ động liên hệ để mở khóa. Khi mở khóa thì khách đã nằm bất động trên sàn. Hoặc năm 2020, Công an tỉnh đã bắt 14 người Trung Quốc nghi tội phạm công nghệ cao đang hoạt động tại căn hộ condotel thuê tại dự án nằm trên đường Phạm Văn Đồng.

Cần sớm có quy định chung

Tháng 2-2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) có công văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho loại hình căn hộ du lịch nhưng đến nay vẫn chưa thực thi được vì nội dung còn chung chung, khiến quá trình triển khai còn rối. Các chuyên gia BĐS và nhà đầu tư cho rằng, việc cấp thiết trước mắt là ban hành quy chế quản lý vận hành căn hộ du lịch để các cơ quan nhà nước dễ dàng kiểm soát dòng sản phẩm này. Theo ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, văn bản hướng dẫn của Bộ TN-MT chỉ xoay quanh chế độ sử dụng đất và nhấn mạnh việc cấp chứng nhận cho tài sản xây dựng trên đất, không phải là ở. Thực tế tại Khánh Hòa, vấn đề phát sinh còn liên quan đến nguốn gốc đất, yếu tố khai thác kinh doanh, cam kết lợi nhuận. Mới đây, Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa đã phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam có văn bản kiến nghị một số nội dung chính liên quan đến cấp chứng nhận và quy chế quản lý vận hành khai thác kinh doanh.

Theo đánh giá của một số chuyên gia du lịch, việc tăng trưởng ồ ạt căn hộ du lịch đã làm phát sinh nhiều hệ lụy, cạnh tranh không lành mạnh về giá, gây ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh du lịch. Đến nay, việc tìm khung pháp lý cho condotel vẫn là vấn đề nan giải. Bản chất của căn hộ du lịch (dù có sổ đỏ hay không) là căn hộ dùng để kinh doanh, không phải là căn hộ thuộc dạng nhà ở. Chính vì vậy, condotel không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở. Trong khi đó, Luật Du lịch cũng chỉ điều chỉnh ở giai đoạn condotel đưa vào khai thác, đón khách du lịch. Khi có vấn đề phức tạp phát sinh liên quan đến khai thác, quản lý loại hình này, việc xử lý của các ngành chức năng rất lúng túng. Rõ ràng, thực tiễn đã đi trước một bước, pháp luật chưa theo kịp.

Ông Nguyễn Hoạt - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng) cho biết, thời gian qua, Chính phủ, Bộ TN-MT đã có nhiều tháo gỡ vướng mắc về pháp lý liên quan đến loại hình căn hộ du lịch. Được biết sắp tới, Chính phủ sẽ giao các bộ, ngành tham mưu sửa đổi Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS để tạo sự đồng bộ giải quyết vấn đề này. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ tháo nút thắt liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, sở hữu tài sản trên đất đối với các căn hộ thuộc nhóm condotel, officetel. Sau khi tháo gỡ được nút thắt pháp lý, việc đưa ra một quy định chung để quản lý loại hình condotel sẽ thuận lợi hơn.

VĂN KỲ