Theo quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư dự án bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.
Chung cư CT2 Khu đô thị VCN Phước Hải là 1 trong 4 dự án được ngân hàng bảo lãnh. |
Theo Điều 56 Luật Nhà ở 2014 và Điều 12 Thông tư số 07 ngày 25-6-2015 của Ngân hàng Nhà nước, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết và gửi hợp đồng bảo lãnh cho Sở Xây dựng để kiểm tra theo dõi. Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, nhưng chủ đầu tư có thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở hình thành trong tương lai đối với một phần hoặc toàn dự án thì việc bán nhà ở đối với phần thế chấp chỉ được thực hiện khi có văn bản thông báo xác nhận đủ điều kiện của Sở Xây dựng.
Luật, nghị định, thông tư quy định cụ thể như vậy, nhưng thời gian qua, hoạt động kinh doanh BĐS ở Nha Trang vẫn có nhiều vi phạm, trong đó có việc kinh doanh BĐS nhưng chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Tháng 4-2018, UBND tỉnh đã ban hành Chỉ thị số 12 về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng, hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. Theo đó, UBND tỉnh yêu cầu các ngân hàng trên địa bàn tỉnh báo cáo danh sách các dự án BĐS thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS; tổng hợp và công khai danh sách này trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khánh Hòa và gửi về Sở Xây dựng.
Theo danh sách các dự án phát triển nhà ở đủ điều kiện đưa kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo pháp luật nhà ở và kinh doanh BĐS được công khai trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, tính đến tháng 12-2018 có 31 dự án đủ điều kiện kinh doanh. Trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khánh Hòa công bố trong quý III/2018 chỉ có 4 dự án được ngân hàng bảo lãnh, đó là dự án: Khu đô thị VCN Phước Long, Chung cư CT2 Khu đô thị VCN Phước Hải, Khu phức hợp Gold Coast, Chung cư xã hội P.H Nha Trang. Như vậy, trên địa bàn TP. Nha Trang có rất nhiều dự án BĐS kinh doanh mà không có ngân hàng thương mại bảo lãnh. Tình trạng này sẽ gây thiệt hại cho khách hàng nếu dự án chậm tiến độ, vi phạm hợp đồng cam kết.
Từ thực tế trên, cuối năm 2018, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo về tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS đối với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh, thành phố; báo cáo về tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; khó khăn, vướng mắc khi thực hiện quy định pháp luật về bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trên cơ sở nội dung báo cáo, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các địa phương kiểm tra tại một số dự án.
Luật sư Nguyễn Hồng Hà
(Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư Khánh Hòa)
