Các chung cư ở Nha Trang: Muôn nẻo bất cập

Kỳ 2: Chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì

Chất lượng xây dựng có vấn đề, nhiều cư dân bức xúc phản ánh đến chủ đầu tư để yêu cầu khắc phục, nhưng nhiều chủ đầu tư lại cố tình trì hoãn, tìm mọi cách trốn tránh việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị. Phải chăng vì lợi ích quá lớn mà các chủ đầu tư đã bất chấp các quy định của pháp luật để chiếm dụng khoản tiền này?

Kiếm lợi từ kinh phí bảo trì 

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, khách hàng mua chung cư phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng vào quỹ bảo trì. Số tiền này sẽ được sử dụng để bảo trì các hạng mục hư hỏng của tòa nhà trong quá trình hoạt động, thông qua việc bàn giao cho ban quản trị. Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Điều này cũng dễ hiểu, tại những dự án chung cư có số lượng căn hộ lớn, giá trị các căn hộ cao thì ước tính 2% giá căn hộ dùng làm quỹ bảo trì có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Chủ đầu tư cố tình chây ì không bàn giao, mà để gửi ngân hàng trong thời gian dài lấy lãi suất là có thể đút túi một khoản tiền rất lớn.

Theo phản ánh của các hộ dân ở Chung cư Napoleon Castle I (đường Nguyễn Đình Chiểu, phường Vĩnh Phước), họ được bàn giao nhà từ năm 2019, 2020 nhưng mãi đến tháng 8-2023, ban quản trị chung cư mới được thành lập. Mặc dù ban quản trị liên tục yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì nhưng Công ty TNHH Cat Tiger Khareal luôn tìm cách né tránh. Đã vậy, từ thời điểm khách hàng nộp tiền đến nay, chủ đầu tư không lập tài khoản riêng để gửi tiền kinh phí bảo trì vào theo quy định. Ngày 25-10-2021, Phòng Quản lý đô thị TP. Nha Trang đã yêu cầu Công ty TNHH Cat Tiger Khareal lập tài khoản riêng đối với phí bảo trì 2%, báo cáo về Sở Xây dựng, niêm yết công khai theo quy định nhưng công ty không thực hiện. Như vậy, với hơn 600 căn đã bán trên tổng số 824 căn hộ, tổng kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đã thu khoảng 16,4 tỷ đồng đã bị chiếm dụng trong nhiều năm qua.

Tương tự, tại Chung cư Scenia Bay (25 - 26 đường Phạm Văn Đồng), tuy đã thành lập ban quản trị từ tháng 4-2021 nhưng đến nay, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Nha Trang Bay vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì để ban quản trị hoạt động. Với số lượng 704 căn hộ nằm mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, ước tính sơ bộ tổng kinh phí bảo trì của Chung cư Scenia Bay khoảng 39 tỷ đồng. Ông Hoàng Bá Thái Bình - Trưởng ban quản trị Chung cư Scenia Bay cho biết, trong một cuộc họp với ban quản trị, đại diện Công ty Cổ phần Nha Trang Bay cho rằng, họ không có nghĩa vụ báo cáo đến cư dân và ban quản trị các thông tin và số dư tài khoản kinh phí bảo trì của tòa nhà vì “lý do bảo mật thông tin". Đây là điều hết sức vô lý vì pháp luật đã có quy định về quản lý, sử dụng nguồn kinh phí này. Ngày 11-3, ban quản trị tiếp tục có văn bản gửi Sở Xây dựng kiến nghị cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư.

Kinh phí bảo trì Chung cư Scenia Bay gần 40 tỷ đồng nhưng chủ đầu tư không công khai, cũng chưa bàn giao cho ban quản trị.

Cố tình chiếm dụng

Theo tài liệu của phóng viên, sau khi thành lập vào ngày 20-7-2023, Ban quản trị Chung cư HQC Nha Trang đã liên tục có văn bản gửi đến Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân đề nghi ̣bàn giao hồ sơ, tài liệu chứng từ thu chi và số tiền kinh phí bảo trì 2% còn lại. Ngày 13-11-2023, chủ đầu tư tạm bàn giao 1,124 tỷ đồng/hơn 3 tỷ đồng đã thu. Hiện nay, Ban quản trị Chung cư HQC Nha Trang tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền còn lại và kinh phí bảo trì cho phần diện tích riêng của chủ đầu tư tại Chung cư HQC Nha Trang (khoảng 1,8 tỷ đồng). Tuy nhiên, chủ đầu tư chây ì không phản hồi. “Khi bàn giao hồ sơ công trình chung cư, ban quản trị yêu cầu cái gì thì chủ đầu tư từ chối cái đó. Cuối cùng lòi ra 8 phòng chủ đầu tư đang sử dụng nhưng không chịu đóng tiền bảo trì. Nói thẳng ra là chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, không muốn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị”, ông Trương Quang Vinh - Trưởng Ban quản trị Chung cư HQC Nha Trang bức xúc nói.

Tại Chung cư Napoleon Castle I, đến tháng 1-2024, Công ty TNHH Cat Tiger Khareal mới bàn giao 500 triệu đồng kinh phí bảo trì chung cư cho ban quản trị. Việc này gây khó khăn cho hoạt động của ban quản trị vì chung cư này có rất nhiều hạng mục xuống cấp cần sửa chữa gấp để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân, nhất là thang máy liên tục trục trặc. Còn tại Chung cư Sông Đà Nha Trang (số 6 Bãi Dương) đã bàn giao và đưa vào sử dụng từ năm 2012, nhưng đến nay, Công ty Cổ phần Sông Đà Nha Trang vẫn chưa bàn giao 2% kinh phí bảo trì cho ban quản trị chung cư. Nhiều năm nay, Ban quản trị Chung cư Sông Đà Nha Trang liên tục yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư tìm lý do né tránh. Không có kinh phí bảo trì, mỗi lần sửa chữa phần sử dụng chung ở chung cư, ban quản trị phải họp dân để vận động đóng góp rất khó khăn. Theo hồ sơ quyết toán kinh phí bảo trì được lập năm 2020 của Công ty Cổ phần Sông Đà Nha Trang, tổng kinh phí bảo trì còn lại hơn 1,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ước tính của ban quản trị chung cư này, kinh phí bảo trì khoảng 5 tỷ đồng.

Có thể cưỡng chế

Theo báo cáo của UBND tỉnh, hiện nay trên địa bàn TP. Nha Trang có nhiều chủ đầu tư chưa bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Cụ thể, tại Chung cư Scenia Bay, chủ đầu tư và ban quản trị chưa thống nhất được số liệu quyết toán kinh phí bảo trì nhà chung cư, dẫn đến trì hoãn việc bàn giao và tiếp nhận kinh phí bảo trì. Tại Chung cư HQC Nha Trang, chủ đầu tư mới bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị… Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư không mở tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng trên địa bàn để tiếp nhận kinh phí bảo trì; một số trường hợp không nộp hoặc nộp không đầy đủ kinh phí bảo trì vào tài khoản; chủ đầu tư không có văn bản thông báo đầy đủ thông tin cho Sở Xây dựng về tên tài khoản, số tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở và kỳ hạn gửi tiền kinh phí bảo trì…

Ông Trần Hòa Nam - Phó Chủ tịch UBND tỉnh cho biết, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì sẽ bị cưỡng chế theo trình tự thủ tục quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 30 ngày 26-3-2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Để thực hiện thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì thì phải biết được tổ chức tín dụng mà chủ đầu tư mở tài khoản gửi kinh phí bảo trì và tổng số tiền kinh phí bảo trì đã được chủ đầu tư thu là bao nhiêu, tổng số tiền chủ đầu tư đã chi hợp pháp cho việc bảo trì nhà chung cư trong những năm qua, số tiền còn lại đến thời điểm này (bao gồm cả tiền lãi ngân hàng). Tuy nhiên, những thông tin này chưa được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ. UBND tỉnh đã chỉ đạo Sở Xây dựng sớm làm rõ các thông tin để có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị.

Luật sư Nguyễn Hồng Hà (Đoàn Luật sư tỉnh): Nghị định số 30 của Chính phủ quy định, trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định. Ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Cụ thể, tại Khoản 4 Điều 37 Nghị định số 30 nêu rõ: Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

VĂN KỲ

Kỳ cuối: Cần nâng cao vai trò quản lý nhà nước