Hiện nay, tình hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP. Nha Trang khá phức tạp, nhiều vi phạm trong việc đặt cọc, góp vốn mua bán căn hộ tại các dự án chưa đủ điều kiện gây thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng. Vụ kiện dưới đây là một ví dụ.
Hiện nay, tình hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP. Nha Trang khá phức tạp, nhiều vi phạm trong việc đặt cọc, góp vốn mua bán căn hộ tại các dự án chưa đủ điều kiện gây thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng. Vụ kiện dưới đây là một ví dụ.
Vừa qua, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xử phúc thẩm vụ án “Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua căn hộ” giữa nguyên đơn: bà Nguyễn Thúy H. (cư trú tại Hà Nội), bị đơn: Công ty Cổ phần S - N, TP. Nha Trang. Người đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Phương B. - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần S - N. Bản án phúc thẩm đã sửa bản án sơ thẩm, tuyên xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của nguyên đơn, buộc Công ty Cổ phần S - N phải trả cho nguyên đơn 4,3 tỷ đồng.
. Sơ thẩm: Các hợp đồng góp vốn vô hiệu
Ngày 3-7-2015, bà Nguyễn Thúy H. ký với Công ty Cổ phần S - N 8 hợp đồng góp vốn mua căn hộ để đầu tư mua các căn hộ tại dự án B. - Khu dân cư C., TP. Nha Trang. Thực hiện hợp đồng, bà H. đã góp hơn 2,36 tỷ đồng như thỏa thuận. Theo các hợp đồng trên, công ty này cam kết sẽ có trách nhiệm ký hợp đồng mua bán căn hộ với bà H. khi đủ điều kiện mua bán theo quy định của pháp luật nhưng không quá 10 tháng kể từ ngày ký hợp đồng góp vốn.
Tại Mục f, khoản 4.2, Điều 4 của các hợp đồng trên quy định: nếu quá 10 tháng mà Công ty Cổ phần S - N vẫn chưa đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ thì công ty phải trả lại tài sản góp vốn đã nhận, đồng thời, bồi thường một khoản tiền tương đương với tài sản đã nhận cho bên góp vốn. Đến nay, đã quá thời hạn cam kết trong các hợp đồng góp vốn mua căn hộ nhưng Công ty Cổ phần S - N vẫn không khởi công xây dựng công trình và thực hiện các cam kết đã thỏa thuận.
Theo thỏa thuận tại văn bản số 16 ngày 18-11-2016 của Công ty Cổ phần S - N, công ty này cam kết thanh toán cho bà H. số tiền đã góp hơn 2,36 tỷ đồng, bồi thường số tiền hơn 1,53 tỷ đồng, tổng cộng là 3,9 tỷ đồng, đã trả 600 triệu đồng, còn lại trả trước ngày 9-12-2016, nếu không sẽ bồi thường thêm 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, Công ty Cổ phần S -N đã không thực hiện đúng như cam kết. Do đó, bà Nguyễn Thúy H. khởi kiện yêu cầu Công ty Cổ phần S - N hoàn trả cho bà số tiền đã góp vốn và bồi thường tổng cộng 4,3 tỷ đồng như đã cam kết.
Ngày 10-7-2017, Tòa án nhân dân TP. Nha Trang xử sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố 8 hợp đồng góp vốn mua căn hộ giữa bà Nguyễn Thúy H. với Công ty Cổ phần S - N vô hiệu; buộc Công ty Cổ phần S - N phải trả cho bà Nguyễn Thúy H. hơn 2,088 tỷ đồng, trong đó, nợ gốc hơn 1, 76 tỷ đồng đã góp vốn mua căn hộ và tiền lãi chậm trả hơn 325 triệu đồng.
Ngày 19-7-2017, bà Nguyễn Thúy H. có đơn kháng cáo đề nghị tòa án buộc Công ty Cổ phần S - N phải trả cho bà 4,3 tỷ đồng.
. Phúc thẩm: Không vô hiệu nhưng phải bồi thường toàn bộ
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và đơn kháng cáo.
Bị đơn Công ty Cổ phần S - N vắng mặt nhưng theo đơn đề nghị xét xử vắng mặt, bị đơn đồng ý việc Bản án sơ thẩm tuyên các hợp đồng đã ký giữa Công ty Cổ phần S - N với bà Nguyễn Thúy H. vô hiệu là đúng. Tuy nhiên, bản án buộc Công ty Cổ phần S - N phải trả thêm lãi chậm thanh toán hơn 325 triệu đồng là trái với quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự. Công ty đề nghị xác định chỉ phải trả cho nguyên đơn hơn 1,76 tỷ đồng.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh cho rằng: Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố các hợp đồng góp vốn vô hiệu và buộc Công ty Cổ phần S - N phải trả lại tiền góp vốn và bồi thường cho bà H. là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc xem xét số tiền bồi thường trên cơ sở lãi suất của Ngân hàng Nhà nước là chưa phù hợp, vì sau khi không thực hiện được hợp đồng, hai bên đã có thỏa thuận tại Công văn số 16 ngày 18-11-2016. Vì vậy, đề nghị sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.
Hội đồng xét xử phúc thẩm đã nhận định: theo những điều khoản thỏa thuận trên giữa Công ty Cổ phần S - N (bên A, bên nhận góp vốn) với bà Nguyễn Thúy H. (bên B, bên góp vốn) và quy định của pháp luật về góp vốn xây dựng nhà ở giữa chủ đầu tư với các tổ chức, cá nhân góp vốn thì 8 hợp đồng ngày 3-7-2015 được ký giữa hai bên có tiêu đề là Hợp đồng góp vốn mua căn hộ nhưng thực chất là hợp đồng đặt cọc, tiền góp vốn thực chất là tiền đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ khi Công ty Cổ phần S - N đủ điều kiện bán căn hộ và những hợp đồng đặt cọc này không vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm xác định những hợp đồng này là hợp đồng góp vốn, từ đó, tuyên bố vô hiệu do chủ đầu tư là Công ty Cổ phần S - N chưa đảm bảo điều kiện về huy động vốn được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010 của Chính phủ là không đúng.
Quá trình thực hiện 8 hợp đồng trên không đảm bảo các điều kiện để thực hiện việc mua bán căn hộ theo đúng thời hạn đã thỏa thuận là 10 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng, Công ty Cổ phần S - N, bằng văn bản số 16 ngày 18-11-2016, cam kết thanh toán cho bà H. 3,9 tỷ đồng, công ty đã trả 600 triệu đồng, còn lại 3,3 tỷ đồng sẽ trả trước ngày 9-12-2016, nếu không sẽ bồi thường thêm 1 tỷ đồng. Bà H. chấp nhận phương án giải quyết của Công ty Cổ phần S - N. Như vậy, đây là thỏa thuận mới của các bên và không trái pháp luật nên Công ty Cổ phần S - N phải thực hiện đúng cam kết. Vì vậy, Hội đồng xét xử đã xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn Công ty Cổ phần S - N phải trả cho bà Nguyễn Thúy H. 4,3 tỷ đồng, trong đó tiền đặt cọc hơn 1,76 tỷ đồng và tiền bồi thường hơn 2,53 tỷ đồng. Công ty Cổ phần S - N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 112.300.000 đồng.
HỒNG HÀ
