Năm 2008: Bất động sản Việt Nam sẽ tăng cao

Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế Việt Nam đã dẫn tới nhu cầu tăng và giá tăng trên mọi lĩnh vực của thị trường bất động sản (TTBĐS). Các chuyên gia dự báo, mức tăng giá nhà đất trong năm 2008 khả năng tăng giá ít nhất cũng là từ 10-30%.

“Sôi động” thị trường năm 2007

Sau một thời gian dài "đóng băng", năm 2007, TTBĐS Việt Nam đã có sự trở lại ngoạn mục, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân cho sự sôi động này. Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4-2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP. Hồ Chí Minh (HCM), không giống như đợt sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở 2 thành phố lớn là TP. HCM và Hà Nội.

Tăng giá nhà đất trong năm qua đơn giản là do sự lệch pha của cung và cầu quá lớn. Một lượng tiền khổng lồ đã đổ vào thị trường này trong một thời gian dài khiến cho giá BĐS bị đẩy lên liên tục. Đầu tiên phải kể đến nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Thị trường này đã có một năm khá ảm đạm. Đầu tư tài chính không sinh lợi khiến xu thế đổ vốn vào BĐS ngày càng rõ nét. Đây cũng là thời điểm thị trường chứng khoán đã lên đến đỉnh điểm và rất nhiều nhà đầu tư rút vốn khỏi thị trường để hiện thực hóa lợi nhuận. Một luồng tiền lập tức đổ vào các giao dịch nhà đất, đặc biệt là các căn hộ chung cư cao cấp.

Tại hai thành phố lớn TP. HCM và Hà Nội, giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần trong năm qua. Ở TP. HCM có xu hướng tăng mạnh hơn, chẳng hạn, khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD/m2 vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD/m2. Những căn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD/m2 nhưng hiện nay đã lên đến 2.900-3.000USD/m2. Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên chóng mặt. Đất nền ở quận 9, đầu năm có giá 200.000 đ/m2, vào thời điểm cuối năm, giá đã tăng lên 1 triệu đ/m2. Tại quận 2, đất thổ cư mua sang tay, diện tích lớn, giá tăng từ 200.000-400.000 đ/m2 lên mức 1-1,5 triệu đ/m2. Tại Hà Nội, khu The Manor tăng từ hơn 1.000 USD/m2 hồi cuối năm 2006, lên đến mức 1.800-2.000 USD/m2. Còn khu Ciputra (Tây Hồ) cũng có giá lên đến 1.500-1.600 USD/m2 so với mức đầu năm 800-900 USD/m2.

Nhưng tăng mạnh mẽ nhất trong năm qua tại thủ đô là đất khu vực Mỹ Đình thuộc địa phận quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm. Đất biệt thự ở các khu Mỹ Đình I, II cũng có giá rao bán trên thị trường khoảng 70-80 triệu đ/m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2006. Giá đất phân lô, đất thổ cư tại các khu vực kế cận Nghĩa Tân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, cũng đồng loạt tăng 1,5-2 lần. Cuối năm 2007, khi giá nhà đất khu trung tâm Hà Nội bị đẩy lên quá cao thì giới đầu tư lại đổ xô sang các dự án khu vực Hà Tây như Văn Quán, An Khánh... khiến thị trường nhà đất ở đây cũng tăng mạnh, giá đất nền biệt thự ở Hà Đông nhiều nơi đã lên hơn 32 triệu đ/m2.

Tuy không tăng ấn tượng bằng thị trường đất ở và căn hộ cao cấp, nhưng thị trường văn phòng cũng rất sôi động. Vào quý 4/2007, giá văn phòng cho thuê hạng A hơn 35 USD/m2, tăng trung bình 12%. Văn phòng hạng B có giá khoảng 24 USD/m2, tăng trung bình 50% so với thời điểm đầu năm. Hệ số sử dụng ở các văn phòng hầu như đều đạt xấp xỉ 100%.

Các chuyên gia trong ngành BĐS cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chưa đủ mạnh nên giá nhà đất cứ leo thang với tốc độ chóng mặt. Ông Richard Leech, Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam thì lập luận rằng kể cả trường hợp việc tranh mua căn hộ là động thái kích cầu của người đầu cơ, thì nó cũng chứng tỏ nguồn cung đang rất hạn chế. Ông M. Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam nhận định, năm 2008, thị trường nhà đất sẽ tiếp tục "nóng", giá căn hộ sẽ tăng khoảng 20% vì các chủ đầu tư tính luôn phần tiền bỏ ra xây móng và cả tiền trượt giá vào giá bán căn hộ.

Nhận định thị trường bất động sản năm 2008

Nhìn chung, các chuyên gia BĐS đều cho rằng, tình trạng thiếu hàng tăng giá có nhiều khả năng sẽ tái diễn trên thị trường địa ốc năm 2008. Nhưng nhiều ý kiến quan ngại rằng thị trường sẽ phát triển chậm chạp hơn so với năm 2007, khó có khả năng sôi động như năm vừa qua vì những tác động của các chính sách mới có liên quan như thuế chống đầu cơ đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho lợi nhuận thu được từ chuyển nhượng BĐS. Đồng thời, năm 2008 cũng là thời điểm áp dụng chặt chẽ các quy định mới liên quan đến lĩnh vực BĐS như người môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, giao dịch BĐS phải qua sàn...

Nhằm bình ổn TTBĐS, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Phạm Khôi Nguyên cho biết, cần giải quyết triệt để vấn đề cung - cầu; công khai hóa tất cả các dự án; thực hiện tốt các biện pháp chống đầu cơ đất đai; cải cách hành chính nhằm minh bạch hóa hệ thống văn bản liên quan đến đất đai...

GS TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, phải đánh thuế vào diện tích nhà đất đầu cơ theo hình thức lũy tiến. Nhà đất càng nhiều càng phải đóng thuế cao. "Đây mới là giải pháp căn cơ. Bởi làm như vậy buộc những người "ôm" nhiều nhà đất phải tính toán, chấp nhận buông hàng ra. Khi đó nhà đất có khả năng giảm giá, góp phần làm bình ổn thị trường".

Còn theo Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Hoàng Mạnh Hiển, việc điều chỉnh giá đất phải theo hướng tiếp cận với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường nhưng không gây đột biến, xáo trộn lớn. Tăng giá cũng tác động tích cực tới công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án bởi người bị thu hồi đất sẽ có lợi hơn. Tuy nhiên, vấn đề này cũng khiến tăng chi ngân sách cho giải phóng mặt bằng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, cũng đưa ra lý do vốn ngoại đổ vào tiếp tục cao trong năm tới để khẳng định giá nhà đất trong năm 2008 sẽ tăng nóng. Ông Hà cũng nói rằng, hiện nay đang có 13 quỹ đầu tư quốc tế hoạt động ở Việt Nam và động thái mới nhất là nhiều quỹ BĐS ngoại đã tăng thêm vốn.

Với những nhận định trên, nhiều khả năng trong năm 2008, vấn đề mà TTBĐS gặp phải vẫn là thừa tiền và thiếu sản phẩm đưa vào cung tiêu. Giá tiếp tục bị đẩy lên và đầu cơ nhà đất vẫn là chủ đề nóng. Dự báo, mức tăng giá nhà đất trong năm 2008, các chuyên gia cho rằng, khả năng tăng giá ít nhất cũng là từ 10-30%, vì căn cứ vào khung giá đất năm trong 2008 của TP. HCM ban hành thì mức tăng giá đã là 10-60%.

Theo TinNhanh