Tràn lan dự án "bán lúa non"

Nhiều dự án ở TP. Nha Trang tuy chưa có giấy phép xây dựng, chưa triển khai thi công nhưng chủ đầu tư vẫn lách luật huy động vốn trái phép. Việc này để lại nhiều hệ lụy mà người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua.

Nhiều dự án ở TP. Nha Trang tuy chưa có giấy phép xây dựng, chưa triển khai thi công nhưng chủ đầu tư vẫn lách luật huy động vốn trái phép. Việc này để lại nhiều hệ lụy mà người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua.

Bán khi “chưa có gì”

Hiện nay dự án Haborizon Nha Trang (xã Phước Đồng) vẫn là một bãi đất trống, chưa đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, trên thị trường Nha Trang, nhiều sàn bất động sản (BĐS) đã rao bán rầm rộ đất nền biệt thự của dự án này. Theo giới thiệu của Công ty BĐS Gia Việt (đơn vị phân phối dự án), mua đất tại dự án Haborizon Nha Trang có thể sở hữu đất nền sổ đỏ. Dự án do Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Thế Giới Xanh làm chủ đầu tư, rộng hơn 13ha, nằm trên vùng núi ở khu vực Hòn Rớ. Trong giai đoạn 1 của dự án, chủ đầu tư đã bán ra thị trường 429 lô biệt thự mini với diện tích 120m2/lô.

Chúng tôi liên hệ với một số điện thoại quảng cáo trên website BĐS và rất bất ngờ khi được một nhân viên của Công ty BĐS Gia Việt cho biết, đất nền tại dự án Haborizon Nha Trang đã được bán hết. “Nếu anh muốn mua thì phải cộng tiền chênh lệch vào. Trước kia, chủ đầu tư bán với giá 13,6 triệu đồng/m2, tức khoảng 1,6 tỷ đồng/lô 120m2. Tuy nhiên, bây giờ muốn sở hữu phải cộng thêm tiền chênh lệch khoảng 550 triệu đồng đến 650 triệu đồng. Có những lô view biển hoặc 2 view đã qua 6 đến 7 chủ rồi nên giá cao là bình thường”, nhân viên này tiết lộ. Khi hỏi về tính pháp lý của dự án, người này cho biết, tuy đã mở bán từ năm 2017 nhưng trong hợp đồng chỉ ghi “Hợp đồng chuyển nhượng có điều kiện quyền sử dụng đất trong tương lai”. Do chưa đủ điều kiện mở bán, cũng chưa có ngân hàng bảo lãnh nên chưa thể ra hợp đồng mua bán cho khách hàng. Mặc dù vậy, khách hàng hiện nay đã đóng được 45% tổng giá trị hợp đồng.

Lách luật để huy động vốn

Trong khi đó, dự án Khu dân cư cồn Tân Lập (Nha Trang) cũng đã bán đất nền từ năm 2014, mặc dù chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Sông Đà chưa triển khai thi công hạ tầng. Khách hàng mua đất nền tại đây bằng hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, với giá thời điểm năm 2014 khoảng trên 40 triệu đồng/m2, sau đó chuyển nhượng qua nhiều chủ khác nhau nên đến nay giá đất đã lên đến hơn 60 triệu đồng/m2. Mặc dù các lô đất ở đây cũng đã sang nhượng qua nhiều chủ khác nhau, nhưng đến nay dự án vẫn là một bãi đất bỏ hoang. Anh H. - khách hàng từng mua đất ở dự án này, chia sẻ: “Tôi mua đất ở dự án vào năm 2016 với giá 51 triệu đồng/m2, với hy vọng sẽ có một vị trí tuyệt đẹp ở thành phố biển. Tuy nhiên, qua nhiều nguồn thông tin tham khảo, tôi thấy dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư cũng không có năng lực, nên tôi đã bán vội vào năm 2017 với giá hơn 60 triệu đồng/m2”.

Tại dự án cao ốc K-Homes (đường 2-4), chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn vật tư nông nghiệp K-Homes cũng huy động vốn từ đầu năm 2018, thời điểm mà dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Chủ đầu tư đã lách luật bằng “thỏa thuận ký quỹ” với khách hàng. Ngoài tiền đặt cọc 50 triệu đồng, khách hàng còn phải nộp số tiền tương ứng với 20% giá trị căn hộ để chắc suất mình được mua căn hộ đó. Tuy nhiên, rủi ro đã xảy ra khi chủ đầu tư đột ngột tăng giá vào tháng 11-2018 (thời điểm dự án đang hoàn thiện các thủ tục để chính thức mở bán). Đáng chú ý, nhiều khách hàng phản ánh, mỗi căn hộ, họ phải nộp tiền chênh lệch hơn 100 triệu đồng, tùy thời điểm mua. Tuy nhiên, số tiền này không thể hiện trong văn bản, giấy tờ nào. Điều này dẫn đến nguy cơ khách hàng không thể đòi lại được tiền chênh lệch khi không đồng ý mua căn hộ với giá mà chủ đầu tư mới có quyết định tăng. Một chuyên gia BĐS ở Nha Trang cho biết, hầu hết các dự án ở Nha Trang khi bán sản phẩm đều có khoản tiền chênh lệch. Tuy nhiên, bất lợi của người mua cuối cùng ở dự án K-Homes là có tình trạng tuy chưa được phép mở bán nhưng mỗi căn hộ đã qua tay 3 đến 5 chủ.

Người mua phải tìm hiểu kỹ

Được biết, ngày 21-12-2018, Sở Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với chủ đầu tư dự án Haborizon Nha Trang. Theo đó, dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân xây dựng nhà ở... Vì vậy, việc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Thế Giới Xanh ký “Hợp đồng chuyển nhượng có điều kiện quyền sử dụng đất trong tương lai” với khách hàng là sai quy định. Đặc biệt, công ty đã thu tiền theo tiến độ, thực chất là huy động vốn khi chưa đủ điều kiện là vi phạm pháp luật. Sở Xây dựng đã có văn bản yêu cầu chủ đầu tư chấm dứt việc ký hợp đồng, dừng việc thực hiện đối với tất cả hợp đồng đã ký.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, đối với BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Theo đó, trước khi bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở được bán, cho thuê mua đủ điều kiện được bán theo quy định và chỉ được bán sau khi có văn bản thông báo đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng. Đối với việc bán BĐS hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ quy định về điều kiện được đưa BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, nhưng không bắt buộc chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng.

Điều đáng nói, tuy có quy định rõ ràng, chặt chẽ như vậy nhưng thời gian qua, rất hiếm chủ đầu tư tuân thủ việc huy động vốn. Nhiều dự án được chủ đầu tư huy động vốn bằng các “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”, “hợp đồng ký quỹ”… Việc này gây nhiều rủi ro, bất lợi cho khách hàng nếu dự án bị trục trặc, chậm triển khai, hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực. Sở Xây dựng đã thường xuyên kiểm tra, phát hiện sai phạm, xử lý hành chính, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình vi phạm bởi mức phạt không đủ sức răn đe, trong khi lợi nhuận của việc huy động vốn trước rất lớn. Khách hàng cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án trước khi quyết định mua.

VĂN KỲ