Khó khăn xác định giá đất các dự án

Hiện nay, hàng chục dự án trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa chưa xác định được giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tính giá bồi thường phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, do việc xác định giá đất cụ thể đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là việc lựa chọn đơn vị tư vấn.

62 dự án phải xác định lại giá đất

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, trong năm 2024, có 62 dự án trên địa bàn tỉnh cần xác định giá đất cụ thể theo quyết định giao đất, cho thuê đất, gia hạn và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Hầu hết các dự án này là dự án cũ cần xác định lại giá đất, trong đó có các dự án nằm ở khu vực đường Trần Phú (TP. Nha Trang), như: Dự án Khách sạn Starcity (số 72-74 Trần Phú) với diện tích 2.453m² do Công ty TNHH Một thành viên Sao Hôm Nha Trang làm chủ đầu tư; Dự án Tổ hợp khách sạn căn hộ cao cấp Mường Thanh Nha Trang (60 Trần Phú) với 4.509m²; Dự án Khu phức hợp thương mại, khách sạn, căn hộ Tropicana Nha Trang (số 40 đường Trần Phú) với hơn 10.400 m². Bên cạnh đó, một số dự án khác cũng phải xác định lại giá đất, như: Cao ốc văn phòng Khách sạn CatTiger, Dự án khách sạn Xanh - Nha Trang 2; Dự án Cao ốc khách sạn - thương mại Khatoco, Trung tâm thương mại Khánh Hòa (nay là Siêu thị Co.op Mart)… Cùng với đó, một số dự án lớn khác cũng cần phải xác định lại giá đất cụ thể, như: Tổ hợp khách sạn và resort cao cấp của Công ty Cổ phần Địa ốc MB (Ngân hàng TMCP Quân đội), Khu đô thị Hưng Thịnh, Dự án Ana Mandara Cam Ranh Resort and Spa, Dự án Sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh, Dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang, Dự án ALMA, Dự án Reviera Residences & resort…

Khu phức hợp thương mại, khách sạn, căn hộ Tropicana Nha Trang (số 40 đường Trần Phú, TP. Nha Trang).

Ngoài ra, hàng loạt dự án lớn ở Nha Trang phải xác định lại giá đất, như: Khu đô thị sinh thái bán đảo Thanh Phong, Khu đô thị Mỹ Gia, Khu đô thị Hoàng Long, Khu đô thị An Bình Tân, Mở rộng khu dân cư Đất Lành, Làng biệt thự sinh thái Giáng Hương, Biệt thự sông núi Vĩnh Trung, Khu đô thị Phúc Khánh 2, Khu đô thị VCN - Phước Long, Khu dân cư cồn Tân Lập… Đồng thời, có 15 trường hợp giao đất, cho thuê đất, gia hạn sử dụng đất phát sinh trong năm 2024 nằm trong danh sách định giá lần này.

Theo thống kê, đối với dự án xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án, từ đầu năm đến nay, toàn tỉnh mới có 2 hồ sơ thuộc 1 dự án đã được phê duyệt là Dự án Công viên văn hóa Vinwonders Nha Trang tại đảo Hòn Tre. Bên cạnh những dự án phải xác định lại giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính đến hết tháng 7, toàn tỉnh mới có 12/276 dự án xác định được giá đất để tính bồi thường.

Khó tìm đơn vị thẩm định giá

Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, thời gian kéo dài do có rất ít đơn vị tư vấn đăng ký tham gia tại Khánh Hòa (thời gian qua chỉ có 6 đơn vị tham gia). Tuy nhiên, trong quá trình tham gia, các đơn vị ít nhiệt tình và không thực sự muốn làm trong tình hình hiện nay. Mặt khác, kinh phí thuê đơn vị tư vấn giá đất còn hạn chế nên không thu hút được các đơn vị tham gia; hồ sơ pháp lý của dự án liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất rất phức tạp, nhiều dự án được sửa đổi và điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần.

Cùng với đó, do ảnh hưởng quy hoạch chung nên tại một số địa bàn ít trường hợp chuyển nhượng dẫn đến việc thu thập thông tin gặp khó khăn; đơn vị tư vấn không có dữ liệu về giá đất thị trường, nhất là thời điểm trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Trong khi đó, các dự án khắc phục sai phạm theo kết luận, kiến nghị qua thanh tra, kiểm tra của các cơ quan Trung ương đã xác định được số tiền chênh lệch, đơn vị tư vấn ngại tham gia khi kết quả xác định giá đất thấp hơn kết quả của các cơ quan Trung ương. Hiện nay, việc xác định giá đất cụ thể áp dụng theo 4 phương pháp: Hệ số điều chỉnh giá đất, so sánh, thu thập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao. Việc thay đổi các quy định của pháp luật dẫn đến chứng thư phải điều chỉnh nhiều lần, kéo theo chậm phê duyệt giá đất. Ngoài ra, hiện nay, quy định về đấu thầu có sự thay đổi so với trước đây, gây kéo dài thời gian và khó khăn trong công tác lựa chọn tư vấn giá đất; ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá đất của tỉnh.

Tìm hiểu được biết, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường khó thực hiện do thời điểm định giá đất các năm về trước (từ năm 2013 đến 2016), một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thông tin giá đất trên thị trường thì độ tin cậy không cao, gây khó khăn trong việc đưa ra kết quả định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Ngoài ra, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên nhân là do tình hình nhân sự của đơn vị thực hiện xác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước và do sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất tại một số thời điểm chưa tốt.

Ông Nguyễn Minh Thư - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ những khó khăn trong công tác thẩm định giá đất, sở kiến nghị UBND tỉnh đề nghị các đơn vị tư vấn tham gia xác định giá đất tại tỉnh thể hiện tinh thần đồng hành với tỉnh; phấn đấu hoàn thành 100% các dự án trong kế hoạch định giá đất cụ thể năm 2024. Đồng thời, UBND tỉnh cũng chỉ đạo các đơn vị có liên quan phải có sự phối hợp thật tốt và hỗ trợ tối đa để sở và các đơn vị tư vấn tham gia xác định giá đất được thuận lợi. Sở đã có văn bản gửi cho 10 đơn vị tư vấn mời tham gia xác định giá đất của 62 dự án cần xác định lại giá đất trên địa bàn tỉnh; đồng thời sau khi ký được hợp đồng sẽ tổ chức phân kỳ, ưu tiên một số dự án quan trọng để đơn vị tư vấn thực hiện.

MẠNH HÙNG