Tôi có nhà ở xây dựng trên thửa đất của cha mẹ cho (giấy tờ về đất vẫn cha mẹ đứng tên), đất này ông bà còn ghi nợ khi làm sổ. Hiện nay có nhu cầu chuyển chỗ ở, được cha mẹ đồng ý tôi muốn bán nhà này nhưng không được công chứng, mặc dù bên mua đồng ý sau này sẽ trả phần nợ đó. Xin cho biết quy định của Nhà nước về việc này?
Hỏi: Tôi có nhà ở xây dựng trên thửa đất của cha mẹ cho (giấy tờ về đất vẫn cha mẹ đứng tên), đất này ông bà còn ghi nợ khi làm sổ. Hiện nay có nhu cầu chuyển chỗ ở, được cha mẹ đồng ý tôi muốn bán nhà này nhưng không được công chứng, mặc dù bên mua đồng ý sau này sẽ trả phần nợ đó. Xin cho biết quy định của Nhà nước về việc này?
Đặng Việt Hà (Cam Thuận, TP. Cam Ranh)
Trả lời: Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch được Luật Nhà ở quy định: giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ các giao dịch được quy định nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận);
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
(Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c trên đây không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai).
Luật Nhà ở cũng quy định, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Với quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai dẫn ra trên đây cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất của bạn sẽ không được công chứng, chứng thực, đồng nghĩa giao dịch đó không thực hiện được.
Luật sư Nguyễn Thiện Hùng
