Rắc rối khi cho tài sản có điều kiện kèm theo

Nhiều trường hợp để lại nhà, đất cho con cái với điều kiện phải phụng dưỡng cha mẹ đến hết đời nhưng sau khi được cho, con cái quay lại ngược đãi cha mẹ. Lúc này liệu họ có quyền đòi lại nhà đất đã cho?

Bà Nguyễn Thị M. (Diên Khánh, Khánh Hòa) sinh được 6 người con. 3 người con gái đã lấy chồng, cuộc sống yên ổn; còn 3 người con trai học hành không đến nơi đến chốn, chỉ đi làm thuê nên khá vất vả. Của cải của vợ chồng bà dành dụm cả đời chỉ là một lô nhà đất và vài sào ruộng. Thấy các con khó khăn, bà M. chia đất cho các con. Phần nhà, đất lớn và có giá trị nhất bà cho vợ chồng người con trai đầu với điều kiện phải phụng dưỡng bà cho đến hết đời. Ấy vậy mà sau khi được cấp sổ, người này đã bán đất để lấy tiền tiêu xài. Bị mẹ la rầy, anh này bắt đầu ngược đãi và hành hạ bà cụ. Những hành vi ấy khiến hàng xóm và những người em bất bình. Đỉnh điểm căng thẳng là việc anh ta đuổi mẹ ra khỏi nhà và bà M. phải tá túc tại nhà một người con khác. Bà M. quyết định thưa chính quyền để đòi lại phần nhà, đất đã cho.

Một trường hợp khác, gia đình ông H. vốn chỉ có 2 người con. Người anh thì nghiêm túc, tu chí làm ăn, còn người em thì chỉ thích ăn chơi, lêu lổng. Khi về già, ông H. làm di chúc để lại toàn bộ tài sản cho người con thứ. Trong di chúc, ông ra điều kiện không được phép bán căn nhà (vốn là cửa hiệu làm ăn rất tốt), vì đây là nhà từ đường, để chỗ cho người anh buôn bán, nối nghiệp cha. Dựa trên di chúc, Nhà nước đã cấp sổ cho người em, còn người anh vẫn sử dụng căn nhà để làm ăn. Thế nhưng sau khi được cấp sổ, người em âm thầm sang tên cho con mình rồi bán căn nhà. Người anh muốn khởi kiện vì người em đã vi phạm điều kiện trong di chúc mà cha để lại.

Cả 2 trường hợp trên đều liên quan đến điều kiện khi chuyển quyền sở hữu tài sản. Ở trường hợp bà M. đó là việc tặng cho tài sản có điều kiện, còn trường hợp ông H. là di chúc có điều kiện. Theo Điều 470 Bộ luật Dân sự về tặng cho tài sản có điều kiện, bà M. có quyền yêu cầu người con thực hiện nghĩa vụ trước hoặc sau khi cho đều được. Trong trường hợp này, nghĩa vụ phụng dưỡng là thực hiện sau khi cho. Trên thực tế, bà M. có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, yêu cầu đó không được chấp nhận vì khi làm giấy cho đất, bà M. chỉ nói về điều kiện phụng dưỡng nhưng lại không ghi vào trong giấy tờ tặng cho. Vì thế, khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người con thì cũng không có điều kiện ràng buộc nào. Do đó, khi bà M. đòi lại đất, cơ quan chức năng không tìm được cơ sở để xem xét, giải quyết. Còn đối với trường hợp của ông H., pháp luật hoàn toàn không quy định về di chúc có điều kiện nên khi được Nhà nước cấp sổ, người em sang tên cho người khác thì những điều kiện đó sẽ không còn. Bên thứ ba hoàn toàn được pháp luật cho phép sang nhượng. Vì thế người anh sẽ không thể khởi kiện.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Xuân Đạt - Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Nha Trang cho biết: Quy định về các điều kiện khi tặng cho, tặng, di chúc đất đai cũng khá chung chung. Nhà nước cũng ít ghi điều kiện đó trên sổ. Nhưng nếu trường hợp có ghi các hạn chế thì việc chuyển nhượng sẽ khó khăn. Tuy nhiên, nếu sau này các bên có liên quan thống nhất về các điều khoản hạn chế thì khi cấp, đổi sổ mới, Nhà nước sẽ bỏ các điều kiện đó.

Trên thực tế, khi đăng ký biến động, văn phòng đăng ký nhà, đất thường không ghi nhận điều kiện tặng cho trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, khi người được tặng, cho chuyển nhượng tài sản cho người khác khi chưa đủ điều kiện, tức là vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, rất có thể công chứng viên sẽ vẫn chứng nhận việc chuyển nhượng vì không biết có hợp đồng tặng cho tài sản trước đó.

Vì thế, tốt hơn hết người tặng cho cần nắm vững các quy định của pháp luật. Việc lập văn bản tặng cho tài sản là hết sức quan trọng, bởi nó là căn cứ pháp lý để Tòa án xem xét giải quyết. Hợp đồng tặng cho tài sản cần phải được công chứng, các điều kiện cần được quy định rõ ràng, cụ thể, tuyệt đối không nói miệng, để không bị thiệt thòi khi có tranh chấp về sau.

Quang Long