Sao không thống nhất?

Khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chứng nhận những biến động đất đai (do quá trình sang nhượng, thừa kế, tặng cho…) đã làm phát sinh những quan hệ pháp luật khác nhau. Vậy khi có những tranh chấp liên quan đến sự biến động đó, thực tế xét xử cho thấy đã có sự không thống nhất…

Khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (ĐKQSDĐ) chứng nhận những biến động đất đai (do quá trình sang nhượng, thừa kế, tặng cho…) đã làm phát sinh những quan hệ pháp luật khác nhau. Vậy khi có những tranh chấp liên quan đến sự biến động đó, thực tế xét xử cho thấy đã có sự không thống nhất…

Lúc Tòa từ chối thụ lý…

Ông Nguyễn Tất (trú 152/13 Trần Quý Cáp, Nha Trang) được cấp sổ đỏ thửa đất số 310 (xã Vĩnh Hiệp, Nha Trang) từ tháng 9-2008. Tháng 5-2013, ông Tất chuyển nhượng nhà, đất và được công chứng. Sau đó, ông nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSDĐ đăng ký về sự biến động này. Nhưng tháng 6-2013, Văn phòng ĐKQSĐ có giấy báo trả hồ sơ cho ông Tất với lý do: Thửa đất đã có thông báo thu hồi đất ngày 22-10-2010 của UBND tỉnh Khánh Hòa để triển khai dự án bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trục đường mới Nha Trang - Diên Khánh...   

Ông Tất làm đơn khởi kiện Văn phòng ĐKQSDĐ vì cho rằng đất của ông đã có Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2008 trước khi có quy hoạch; đất của ông có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, hồ sơ sang nhượng và đăng ký biến động đều thực hiện một cách hợp pháp... Tuy nhiên, Tòa án nhân dân (TAND) TP. Nha Trang đã trả lại đơn khởi kiện.

Trong quyết định giải quyết đơn khiếu nại, Chánh án TAND tỉnh Khánh Hòa cho rằng: “Công văn trả lại hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của Văn phòng ĐKQSDĐ không phải là quyết định hành chính theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính”. Đây là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Theo quyết định có hiệu lực của tòa án, đương sự không được khởi kiện Văn phòng này.

… khi xử hủy đăng ký biến động

Trong một vụ khác, tháng 8-2008, ông T. ký cam kết chuyển nhượng nhà, đất với vợ chồng ông Th. Hai bên cam kết khi ông Th. được cấp sổ thì sẽ chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng sau khi được cấp sổ, vợ chồng ông Th. lại bán cho Công ty N. chứ không thực hiện cam kết với ông T. Căn cứ trên hồ sơ hợp pháp này, Văn phòng ĐKQSDĐ (Sở Tài nguyên và Môi trường) chỉnh lý sang tên cho Công ty N. Ông T. khởi kiện đối với vợ chồng ông Th., yêu cầu thực hiện cam kết và hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Th. với Công ty N. Lần này, Tòa án lại chấp nhận yêu cầu của  ông T. và buộc vợ chồng ông Th. phải tiếp tục thực hiện cam kết đã ký với ông T. Đồng thời tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Th. với Công ty N. vô hiệu; hủy nội dung điều chỉnh do Văn phòng ĐKQSDĐ chỉnh lý.

Ngày 9-9-2014, Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa kháng nghị phúc thẩm theo hướng hủy toàn bộ án sơ thẩm, vì cho rằng bản án sơ thẩm xử không đúng pháp luật, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Công ty N. cũng kháng cáo.

Xin không bình luận về nội dung giải quyết của Tòa. Chỉ có điều là cùng một vấn đề xác định thẩm quyền, đối tượng khởi kiện nhưng cách giải quyết lại trái ngược nhau. Điều này không đảm bảo nguyên tắc áp dụng pháp luật.

Văn phòng ĐKQSDĐ giải quyết đăng ký biến động và các tổ chức dịch vụ công về đất đai có được xác định là người bị kiện? Vấn đề này rất quan trọng vì không những liên quan đến việc xác định đối tượng khởi kiện vụ án hành chính mà còn liên quan đến việc áp dụng Điều 32a Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung: Khi giải quyết vụ án dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật của cơ quan, tổ chức xâm phạm đến quyền lợi của đương sự trong vụ án mà Tòa án giải quyết. Nếu xác định Văn phòng ĐKQSDĐ không phải là cơ quan hành chính, không thể có quyết định hành chính cá biệt thì Tòa án không được thụ lý vụ án hành chính, cũng không được áp dụng điều khoản trên để thụ lý xét xử như vụ án nêu trên.

Luật sư Nguyễn Hồng Hà