Giải pháp tối ưu cho người có thu nhập thấp?

Hiện nay, trên địa bàn TP. Nha Trang có khoảng 30% số hộ gia đình cần cải thiện về điều kiện sống. Trong số này, có nhiều người đang trong tình trạng bức bách về nhà ở...

Chung cư Hưng Phú, Vĩnh Hải được dành riêng cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp.

Hiện nay, trên địa bàn TP. Nha Trang có khoảng 30% số hộ gia đình cần cải thiện về điều kiện sống. Trong số này, có nhiều người đang trong tình trạng bức bách về nhà ở. Và để tự bươn chải, nhiều người đã chọn lựa hình thức mua nhà trả góp.

° Chọn lựa hợp lý của người có thu nhập thấp

Hình thức liên kết với các ngân hàng (NH) bán nhà trả góp được Công ty Quản lý - Kinh doanh và Phát triển nhà áp dụng từ năm 2000. Nhiều năm qua, Công ty có mối quan hệ hợp tác với 3 NH gồm NH Đầu tư và Phát triển (NHĐT-PT), NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (NHNo-PTNT), NH Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long. 5 năm trở lại đây, Công ty đã bán nhà trả góp được 300 căn hộ. Trong thời gian đầu, thời hạn cho vay trả góp từ 5 năm nâng lên mức 7 năm rồi 10 năm và sắp đến sẽ là 12 năm. Bên cạnh đó, mức cho vay cũng cao hơn trước. Lúc đầu phải đóng trước 50% giá trị căn hộ, sau đó giảm xuống còn 40% và hiện nay chỉ phải nộp trước 30%. Người mua nhà không cần phải có tài sản thế chấp mà được thế chấp bằng chính căn nhà mình mua.

Cũng với hình thức này, Công ty TNHH Thành Đạt đã liên kết với NHNo-PTNT bán nhà trả góp đối với khu chung cư 312 Dã Tượng, Nha Trang với những thủ tục đơn giản, nhanh gọn và chế độ khuyến mãi hấp dẫn.

Ngoài ra, ở hầu hết các NH quốc doanh và cổ phần từ lâu đã có chủ trương cho khách hàng vay tiền để mua nhà, mua đất, sửa nhà và mua sắm vật dụng gia đình bằng hình thức trả góp. Các NH như: Techcombank, Sacombank, NH Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long, Vietcombank, NHĐT-PT… chuẩn bị đưa ra những chương trình hấp dẫn như “Nhà mới”, “Nhà ở cho các cặp vợ chồng trẻ”, “Bỏ ống heo tiết kiệm”… để tạo nhiều cơ hội hơn cho những hộ gia đình có nhu cầu bức xúc về chỗ ở được sở hữu một căn hộ.

Chủ trương chung của các NH là việc cho vay sao cho thuận lợi và thoáng hơn. Theo đó, thời hạn cho vay lên đến 15 năm, thậm chí 20 năm; người mua nhà không phải trả lãi và gốc theo hình thức chia đều cho mỗi kỳ trả nợ mà sẽ linh hoạt trong thời gian đầu, mức trả ban đầu sẽ thấp, sau đó tăng dần. Ngoài ra, khách mua qua tay cũng được vay vốn. Về lãi suất cho vay, năm đầu tiên sẽ áp dụng theo lãi suất ngắn hạn được công bố tại thời điểm giải ngân. Các năm tiếp theo áp dụng lãi suất trung và dài hạn của NH. 

Điều đáng mừng là trên 300 căn hộ được mua theo hình thức trả góp thì đến nay tất cả đều bảo đảm khả năng trả lãi và gốc theo định kỳ.

Vấn đề nan giải hiện nay là giá thành mỗi căn hộ vẫn còn quá cao so với khả năng tài chính của những hộ nghèo. Theo tính toán của các đơn vị chuyên xây dựng và kinh doanh khu chung cư, giá thành một căn hộ thấp nhất cũng gần 200 triệu đồng. Cần chú ý đây chỉ là giá thành xây dựng, còn tiền đất đã được Nhà nước “bao cấp” hoàn toàn. Trong khi đó, sắp đến theo quy định mới, các khu chung cư phải chịu tiền sử dụng đất và như thế, giá thành mỗi căn hộ sẽ đẩy lên rất nhiều.

Nếu căn cứ vào tiêu chí người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập khoảng 300 nghìn đồng/tháng thì khả năng mua nhà trả góp là không thể. Thử làm một phép tính đơn giản. Nếu vay của NH 150 triệu đồng trong thời hạn 10 năm thì lãi suất và tiền gốc phải trả hàng tháng là 3 triệu đồng. Với mức trả góp này đã vượt quá khả năng của nhiều khách hàng, đặc biệt là người có thu nhập thấp và với mức giá như vậy chỉ có thể đáp ứng cho những người có “thu nhập không cao”.

Ngoài ra, thủ tục xét duyệt còn quá khó khăn, phức tạp vì hầu hết các NH chỉ muốn “nắm người có tóc”. Riêng với những trường hợp tài chính eo hẹp, không chứng minh được nguồn thu nhập ổn định thì khả năng bị từ chối là rất cao.

Điều quan trọng nhất là hầu hết những trường hợp cho vay mua nhà trả góp đều thông qua các dự án nhà chung cư liên kết với các NH. Thế nhưng, quỹ nhà chung cư của chúng ta có hạn, giá thành lại khá cao. Có những khu chung cư như số 9 Nguyễn Thiện Thuật, Hai Bà Trưng, Vĩnh Phước, Hưng Phú… số đơn nộp đăng ký mua cao gấp 5 lần số căn hộ thực tế. Chính vì vậy, cơ hội cho người có thu nhập thấp được mua nhà càng thu hẹp lại. Một thông tin không mấy khả quan là với chủ trương sẽ thu tiền đất đối với các dự án khu dân cư, nhà chung cư sẽ làm cho giá thành mỗi căn hộ sẽ cao hơn rất nhiều so với giá trước đây. Chính vì vậy, nhiều đơn vị kinh doanh địa ốc đã dừng các dự án lại vì sợ không bán được nhà.

° Giải pháp nào?

Ở một số nước, việc mua nhà trả góp luôn hấp dẫn khách hàng vì những ưu đãi đặc biệt. Trước hết, thời hạn vay có thể kéo dài 30 năm, thậm chí 50 năm, nhờ thế mà khả năng trả nợ của người mua cũng dễ dàng hơn. Do đó, “kiến nghị” chung của khách hàng là các NH nên có một khoản vốn dài hạn dành riêng cho người có thu nhập thấp vay mua nhà trả góp.

Nhất thiết cần phải có sự quan tâm, hỗ trợ của chính quyền địa phương để tăng quỹ nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho những hộ gia đình nghèo có chỗ ở. Hiện nay, một số địa phương đã thành lập quỹ phát triển nhà ở được thu bằng chính tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Số tiền này tuyệt đối không được sử dụng vào mục đích khác mà được dùng để hỗ trợ các dự án giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp, những đối tượng chính sách, xã hội. Ở TP. Hồ Chí Minh đã có đề án “Nhà ở xã hội”, qua đó kiến nghị Chính phủ cho thành phố vay 400 tỷ đồng, thời hạn 15 năm để cho khoảng 1000 hộ nghèo vay mua nhà.

Bên cạnh đó, cần có những chính sách thông thoáng hơn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân thực hiện các dự án xây nhà chung cư. Trong đó không nên thu tiền sử dụng đất, cần có chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế…