Có thể thấy, bộ mặt đô thị đẹp hay không phải nhờ đến công tác quy hoạch. Khổ một nỗi, việc quy hoạch dường như không gắn liền với việc thực hiện nên quy hoạch thì có nhưng thực hiện quy hoạch ấy có được hay không lại là chuyện khác.
Có thể thấy, bộ mặt đô thị đẹp hay không phải nhờ đến công tác quy hoạch. Khổ một nỗi, việc quy hoạch dường như không gắn liền với việc thực hiện nên quy hoạch thì có nhưng thực hiện quy hoạch ấy có được hay không lại là chuyện khác. Tương tự như chuyện quy hoạch là quy định về tách thửa đất. Trước nhu cầu đa dạng của người dân về việc sử dụng đất ở, các quy định hiện hành phần nào khiến họ gặp khó khăn…
Tôi vừa gặp một người bạn và tình cờ nghe anh kể về cái khó của anh. Chuyện là thế này: Anh là con trai út trong một gia đình có 2 anh em. Hiện vợ chồng anh cùng 2 đứa con và người em đang ở trong căn nhà bố mẹ để lại. Người anh đã có gia đình và sinh sống ở TP. Hồ Chí Minh. Vừa rồi, do làm ăn thua lỗ, người anh bị đổ nợ và rất cần tiền nên 2 anh em bàn chuyện chia phần đất của cha mẹ để lại. Đất rộng 160m2, mặt ngang 7,5m, nếu chia đôi thì khó nhưng cắt thành 2 lô, một lô 3,5m, một lô 4m mặt ngang thì quá ổn. Cả hai thống nhất bán lô 4m. Anh bạn tôi ở trên lô đất 3,5m và được lấy thêm 1/4 tiền bán lô đất để xây nhà, còn bao nhiêu đưa cho người anh. Thế nhưng, khi làm thủ tục sang nhượng thì mới biết lô đất của anh không được tách thửa vì vi phạm điều kiện tách thửa. Khi bạn tôi thắc mắc, cán bộ phường giải thích đất nhà anh là mặt tiền đường có lộ giới >20m nên lô đất tách phải có bề rộng tối thiểu 5m. Anh than thở: “Nếu phải tách kiểu đó, đất của tôi chỉ còn 2,5m thì làm nhà kiểu gì?”.
Hỏi ra mới biết đây cũng là bức xúc của rất nhiều người. Trường hợp trên đất còn rộng, chứ nhiều trường hợp khác đất nhỏ hơn mà phải chia cho nhiều người thì chẳng biết giải quyết thế nào. Chẳng hạn có trường hợp lô đất chỉ gần 100m2 mà phải chia cho 4 anh chị em thì làm sao chia, tách thửa. Theo Luật Đất đai, việc quy định diện tích cụ thể lô đất được tách thửa tùy vào địa phương chứ luật không quy định cụ thể. Ở Khánh Hòa, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định 21-QĐ ngày 3-4-2009 ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu được tách thửa. Theo đó, diện tích đất, kích thước cạnh tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở tại đô thị tùy theo lô giới đường. Chẳng hạn, lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn 20m, thì diện tích của lô đất phải từ 45m2 trở lên, đồng thời chiều rộng lẫn chiều sâu đều phải lớn hơn 5m. Còn đối với đường có lộ giới từ 10 đến 20m, diện tích tối thiểu phải trên 36m2 và có chiều rộng và chiều sâu lớn hơn 4m. Ngoài ra, đối với các lô đất nằm tiếp giáp hẻm, đường nội bộ có lộ giới nhỏ hơn 10m thì kích thước của lô đất phải lớn hơn 36m2, chiều rộng và chiều sâu phải lớn hơn 3m.
Rõ ràng quy định này là rất hợp lý bởi tùy thuộc vào đường phố, các công trình cũng phải có diện tích tương ứng. Tuy nhiên, cái khó của quy định này lại nằm ở chỗ đất trong đô thị hiện nay không nhiều, đối với nhà ở có lộ giới nhỏ hơn 20m hoặc nhà trong hẻm thì quy định trên là tương đối phù hợp, nhưng đối với đường trên 20m mà quy định phải có chiều rộng trên 5m cũng gây khó cho người dân khá nhiều như những trường hợp đã nói ở trên.
Ngay trong Quyết định này, việc quy định diện tích đất ở nông thôn nếu tiếp giáp đường liên thôn, liên xã thì chiều rộng phải trên 5m; nếu không tiếp giáp đường thì chiều rộng phải trên 7m. Quy định này nhiều khi gây khó bởi với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, quỹ đất ở các xã vùng xen đô thị trở nên ít dần, các hộ gia đình đông con cũng khó chia cho đúng quy định. Hoặc có rất nhiều trường hợp người dân muốn sang nhượng một phần đất để giải quyết nhu cầu kinh tế cũng gặp khó khăn. Nếu sang nhượng đúng thì phải tối thiểu 7m, nhưng đất đai có đủ rộng rãi để có thể sang nhượng đến 7m đất chiều rộng? Chính vì thế, nếu dạo quanh một vòng các xã vùng ven, nhiều ngôi nhà vẫn không đảm bảo tiêu chuẩn về kích thức như đã nói vẫn đang tồn tại. Trong tương lai gần, tình trạng ấy sẽ tiếp tục xuất hiện.
Bởi vướng thủ tục như vậy, đa số các hộ dân khi sang nhượng chỉ ký hợp đồng công chứng chứ không làm thủ tục tách thửa vì đằng nào cũng không được. Họ chấp nhận chịu phạt để xây dựng, còn chuyển “sổ đỏ” thì đành phải tính sau.
Nhìn ở góc độ quản lý, việc ban hành các chuẩn trên là đúng đắn và cần thiết. Nhà nước cho phép cá nhân, tổ chức được tách thửa đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất… Tùy vào mục đích đất sử dụng mà Nhà nước có quy định về diện tích tối thiểu được tách. Việc quy định diện tích tối thiểu nhằm đảm bảo các yêu cầu về quy hoạch, xây dựng, sản xuất theo chuẩn thống nhất. Nếu không quy định như vậy sẽ khiến tình trạng phân lô chia thửa để sang nhượng, đầu cơ đất nở rộng. Mặt khác, nếu không quản lý chặt thì sau này khi Nhà nước thực hiện quy hoạch sẽ rất khó đáp ứng nhu cầu thẩm mỹ của đô thị. Tuy nhiên, việc quy định như trên cũng phần nào hạn chế quyền sử dụng đất của người dân và trên thực tế vẫn xảy ra tình trạng vi phạm mà Nhà nước không kiểm soát nổi.
QUANG LONG
