Những năm trở lại đây, thị trường địa ốc có nhiều biến động. Có những thời điểm đất đai, nhà cửa bị “sốt”, giá cả tăng không theo một quy luật nào. Rất nhiều người đã “vớ bở” từ thị trường này vì mức lợi nhuận cao.
Những năm trở lại đây, thị trường địa ốc có nhiều biến động. Có những thời điểm đất đai, nhà cửa bị “sốt”, giá cả tăng không theo một quy luật nào. Rất nhiều người đã “vớ bở” từ thị trường này vì mức lợi nhuận cao. Tình trạng trên là do sự thiếu minh bạch trong thông tin, công tác quản lý còn lỏng lẻo và những quy định pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này còn hạn chế. Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/CP với hy vọng đây sẽ là công cụ cần thiết để điều chỉnh thị trường địa ốc vào đúng quỹ đạo…
Trước đây, khi có những cơn sốt nhà đất, người người đổ xô đi mua nhà, đất, khiến giá bị đẩy giá lên cao. Sau đó, họ bán sang tay để kiếm lời. Người mua cũng lại “găm” hàng chờ giá lên để bán. Cứ thế, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao, vượt qua giá trị thực của nó. Về sau, các đại gia còn nghĩ ra cách khác, kiếm lời nhiều hơn, đó là lập dự án để bán đất. Chỉ cần lập dự án, san lấp mặt bằng là có thể phân lô rồi mua bán ngay trên giấy. Thị trường lại lần nữa lên cơn “sốt” mua bán đất trên giấy. Nhiều người lao vào thị trường này, có người trúng nhưng cũng có người trật. Chẳng hạn, anh bạn tôi dám bỏ ra cả 300 triệu đồng để mua một miếng đất ruộng đang san lấp của một dự án lớn mà chẳng hề biết lô đất ấy ở đâu. Toàn bộ hợp đồng chỉ là một mảnh giấy nhỏ và một quyết định lập dự án được phê duyệt.
 |
| Nghị định mới sẽ góp phần vào việc minh bạch hóa thị trường địa ốc? |
Thực ra, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định chủ đầu tư kinh doanh không được phân lô bán đất mà phải xây dựng nhà mới được bán. Thế nhưng, giới đầu tư thừa sức “lách luật”, họ phân lô rồi xây vài ba bức tường lèo tèo, gọi đó là “công trình” rồi bán vô tư.
Luật Nhà ở ra đời và kèm với nó là Nghị định 90/CP có những quy định nhằm hạn chế tình trạng trên. Trên thực tế đã có tác dụng nhất định. Nhưng nhìn chung, qua 4 năm thực hiện, thị trường địa ốc vẫn chưa ổn định một cách cơ bản. Tình trạng lập dự án rồi sang tay kiếm lợi vẫn còn rất nhiều, cơ bản là chủ đầu tư không đủ năng lực để thực hiện dự án. Ngay ở Khánh Hòa, có rất nhiều dự án hoành tráng, khởi công rầm rộ nhưng mãi vẫn… nằm bất động, bất chấp những quy định của Nhà nước về tiền ký quỹ, thời gian thực hiện dự án…
Trước thực trạng này, ngày 23-6-2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/CP để thay thế Nghị định 90/CP ngày 6-9-2006. Theo đó, điểm khác biệt cơ bản nhất đó là buộc các chủ đầu tư phải theo dự án cho đến cùng, tức là kiểm soát khả năng tài chính của các chủ dự án ngay từ đầu nhằm tránh tình trạng “tay không bắt giặc”. Nghị định mới không chia dự án nhà ở theo mục đích của dự án (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ) như trước mà chia theo quy mô, một là loại dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (gọi là dự án cấp I và tương ứng là chủ đầu tư cấp I) và hai là dự án
xây dựng nhà ở trên cơ sở hạ tầng đó (dự án cấp II với chủ đầu tư cấp II hoặc thứ cấp).
Ngoài ra, Nghi định mới quy định rất kỹ và chi tiết các nội dung yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở; nội dung hồ sơ dự án phát triển nhà ở; thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở; thực hiện dự án phát triển nhà ở. Nhưng quan trọng nhất là quy định hoàn toàn mới về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư cấp I có quyền huy động vốn từ khi thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng, có quyết định phát triển nhà được phê duyệt hoặc đã khởi công công trình mà không phải qua sàn giao dịch bất động sản nhưng số lượng sẽ bị khống chế chỉ bằng 20% tổng vốn của dự án. Hình thức góp vốn được quy định chặt chẽ về quyền sở hữu để các chủ dự án cấp II không thể bán nhà chưa xây dựng (hay gọi nôm na là nhà ở trên giấy). Bên tham gia góp vốn sẽ không được trực tiếp bán cho khách hàng khi chưa có quyền sở hữu, và khi bán phải được sự đồng ý của chủ đầu tư và phải báo cáo cho cơ quan chức năng…
Như vậy với những quy định này, Nghị định 71/CP sẽ buộc các chủ dự án phải minh bạch các thông tin, đồng thời hạn chế được tình trạng mua bán sang tay để kiếm lời như hiện nay. Vì vậy sẽ không còn điều kiện để các chủ đầu tư kiếm siêu lợi nhuận như trước. Mặt tích cực khác nữa là nó sẽ giúp các dự án bất động sản đang “nằm trên giấy” do thiếu vốn sẽ khởi động trở lại. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến lo ngại rằng quy định mới vốn không cho phép các nhà đầu tư cấp II bán nhà đất sau khi góp vốn sẽ khiến nguồn vốn đổ vào thị trường này bị hạn chế, và như thế sẽ khiến thị trường bất động sản lại tiếp tục đóng băng…
Đến tháng 8-2010, Nghị định 71/CP mới có hiệu lực, lúc đó mới có thể đánh giá tác động của nó đến thị trường địa ốc như thế nào. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, giới đầu tư sẽ phải dừng lại từ 1 - 2 năm để thăm dò, và có thể trong khoảng thời gian đó, thị trường địa ốc sẽ vẫn tiếp tục ảm đạm. Tuy nhiên đa số vẫn tin rằng, Nghị định mới sẽ góp phần vào việc minh bạch hóa thị trường địa ốc, tránh những cơn “sốt ảo” do giới đầu tư tạo ra lâu nay.
LÊ MINH
