Từ 1-1-2007, chưa có sổ đỏ có bán được nhà?

Kể từ ngày 1-1-2007, các giao dịch liên quan quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới được thực hiện...

Để quy định tại điều 184 được thực hiện, cần một khoảng thời gian nhất định.

Kể từ ngày 1-1-2007, các giao dịch liên quan quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới được thực hiện.

Vậy những trường hợp nhà, đất chưa có giấy chứng nhận sẽ thực hiện chuyển nhượng thế nào?

Vẫn được giao dịch

Các giao dịch ở đây là chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Văn Tuân, chuyên gia Sàn giao dịch Bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), các giao dịch trên sàn không hề ảnh hưởng bởi việc thực hiện quy định của Nghị định 181.

“Giao dịch vẫn được chấp nhận, nếu bất động sản có một trong các loại giấy tờ hợp pháp như hợp đồng thuê, mua; giấy tờ cho tặng, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền xác nhận, không nhất thiết phải là sổ đỏ”, ông Tuân nói.

Hiện, các giao dịch tại ACB với bất động sản chưa có giấy chứng nhận, chủ sở hữu chỉ cần có xác nhận của địa phương, giấy hẹn chờ “sổ đỏ”, hợp đồng mua bán nhà... Hiện tại khảo sát của ACB tại TP. Hồ Chí Minh (HCM), Hà Nội cho thấy, thị trường bất động sản đang có xu hướng “ấm” dần, đặc biệt là bất động sản có vị trí sinh lời cao; còn các văn phòng môi giới nhà đất vẫn hoạt động bình thường.

Ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc Trung tâm Giao dịch bất động sản thành phố Hà Nội lại tỏ ra thờ ơ với quy định trên: “Các giao dịch không bị ảnh hưởng, bởi theo điều 146 Nghị định 181, hợp đồng về quyền sử dụng đất, các giấy tờ khác về quyền sở hữu bất động sản vẫn có giá trị thực hiện theo quy định của Luật Dân sự”, ông Minh nói.

Còn theo bà Tô Thị Hạnh, Giám đốc Công ty Kinh doanh nhà số 7 (Hà Nội), quy định điều kiện giao dịch bất động sản phải có “sổ đỏ” không ảnh hưởng tới các hoạt động kinh doanh nói chung. Bởi lẽ, các dự án kinh doanh bất động sản đều có phần hỗ trợ làm “sổ đỏ” cho khách hàng.

Về mặt pháp lý, các hợp đồng mua bán nhà của công ty được xem như giấy tờ gốc, chứng nhận quyền sở hữu bất động sản của người mua, vẫn có giá trị giao dịch sau 1-1-2007.

Liên quan việc thực hiện điều 184 - Nghị định 181, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, quy định này có thể sẽ khó thực hiện, vì các địa phương vẫn chưa hoàn thành cấp giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất cho người dân trước ngày 1-1-2007.

“Tuy nhiên, các giao dịch dân sự trên thị trường cũng sẽ không có gì quá nghiêm trọng”, ông Võ nhận định và cho biết, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (cấp theo Luật nhà ở) có ghi “quyền sử dụng đất ở” nên hoàn toàn có thể dùng để giao dịch; trường hợp chỉ ghi “quyền sở hữu nhà” ở mà không có “quyền sử dụng đất ở” là vấn đề bỏ ngỏ, cần quy định rõ hơn.

Thị trường “ngầm” tiềm ẩn rủi ro?

Một chuyên gia về bất động sản của Hà Nội cho rằng, việc thực hiện Nghị định 181 được xem như là đích đến - mục tiêu lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Nhưng để quy định tại điều 184 được thực hiện, cần một khoảng thời gian nhất định.

Do đó, các giao dịch mua bán nhà ở dự án được thực hiện thông qua hợp đồng, trước khi có “sổ đỏ”. “Trên thị trường, các giao dịch trao tay vẫn tồn tại, trong trường hợp này, nếu có các tranh chấp, phải căn cứ vào những giấy tờ hiện có để giải quyết. Đó là giao dịch có thể tiềm ẩn rủi ro với người dân, còn Nhà nước sẽ bị thất thu do các giao dịch ngầm gây nên”, chuyên gia này phân tích.

Với Hà Nội, các chuyên gia cho rằng, quy định giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã được thành phố thực hiện từ lâu, thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác cấp “sổ đỏ” đối với nhà, đất đã nộp hồ sơ hợp lệ vì vậy việc thực hiện quy định của Nghị định 181 không có gì khó khăn.

Với một bộ phận người sở hữu nhà theo NĐ 61/CP chưa được hoá giá nhà thì sao? Ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất thành phố Hà Nội cho biết, đến hết năm 2006 còn khoảng 71.000 hộ chưa mua được nhà 61 (việc bán nhà sẽ kéo dài hết năm 2007).

Những trường hợp trên tuy chưa có “sổ đỏ” nhưng vẫn có thể tham gia giao dịch, chỉ cần người mua có những cam kết cần thiết. Còn theo ông Ngô Trọng Khang, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất và nhà Hà Nội, hơn 40.000 trường hợp không nhận “sổ đỏ”, đó là lỗi của dân, do họ chưa có nhu cầu giao dịch.

“Tuy nhiên, họ vẫn còn giấy tờ gốc, nếu những giấy tờ này được đưa ra giao dịch trên thị trường tự do có thể sẽ phát sinh khiếu kiện về sau”, ông Khang cảnh báo.

Với các tỉnh chỉ bắt đầu thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2003, các chuyên gia nhận định, việc thực hiện điều 184  Nghị định 181 có thể sẽ khó khăn hơn do số lượng giấy chứng nhận cấp chưa nhiều.

Chẳng hạn, TP.HCM có khoảng một triệu hồ sơ cần cấp giấy chứng nhận nhưng không thể hoàn thành vào thời điểm 1-1-2007, để có thể giao dịch bằng giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định 181.

Theo Tiền Phong