Vướng khâu xác định giá khởi điểm

Đấu giá quyền sử dụng đất, các cơ sở nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước đang còn một số bất cập, nhất là việc xác định giá khởi điểm.

Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), các cơ sở nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước đang còn một số bất cập, nhất là việc xác định giá khởi điểm.

Còn nhiều bất cập

Theo quy định về việc xác định giá khởi điểm để bán đấu giá (BĐG) QSDĐ, các đơn vị quản lý quỹ đất BĐG gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm về Sở Tài chính để Hội đồng định giá xác định giá trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, việc xác định giá khởi điểm để tổ chức BĐG còn gặp nhiều bất cập, vướng mắc. Thực tế, người dân nông thôn thường chọn chuyển nhượng những lô đất từ 150 đến 250m2, nhưng trong đó chỉ có một phần đất ở làm nhà (thường 50 - 70m2), còn lại là đất nông nghiệp để giảm chi phí và việc xây cất ít bị hạn chế bởi quy hoạch. Trong khi quy hoạch phân lô để tổ chức BĐG, các lô đất có diện tích từ 100 đến 200m2 đất ở sẽ có giá trị cao và những khống chế về quy hoạch (độ thối lui, mật độ xây dựng, cao tầng xây dựng) nên người dân có tâm lý giá đất sẽ đấu giá cao. Bên cạnh đó, việc xác định giá khởi điểm chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để phân tích, điều chỉnh và xác định mức giá. Tuy nhiên, vì thực tế thị trường bất động sản “đóng băng” nên việc tìm kiếm thông tin so sánh rất khó khăn, đặc biệt là tại các khu vực nông thôn, khu quy hoạch xa trung tâm.

Về việc xác định giá khởi điểm để BĐG đối với các cơ sở nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước, theo quy định, các cơ quan Nhà nước có tài sản bán hoặc được giao bán tài sản phải thuê tổ chức có đủ điều kiện thẩm định giá để xác định giá tài sản; qua đó, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan xem xét, trình Chủ tịch UBND tỉnh quyết định giá khởi điểm. Hiện nay, các đơn vị quản lý nhà đất đã thực hiện việc thuê tổ chức có đủ điều kiện thẩm định giá để xác định giá tài sản theo quy định nhưng vẫn còn bất cập. Nhiều chứng thư thẩm định giá (văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá) không đảm bảo chất lượng, không phù hợp với thực tế; có trường hợp đơn vị thẩm định giá không giới thiệu được vị trí, địa điểm các tài sản so sánh để kiểm tra, đối chiếu (do chỉ khảo sát giá qua điện thoại mà không kiểm tra thực địa). Do đó, Hội đồng định giá phải trả hồ sơ để đơn vị tư vấn điều chỉnh, bổ sung chứng thư nên việc thẩm định mất nhiều thời gian, chậm trễ.

Một góc TP. Nha Trang

Theo Sở Tài chính, hiện nay, chưa có hướng dẫn xử lý trong trường hợp nhà đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia, nên thực tế đã vận dụng quy định về xác định lại giá khởi điểm. Các trường hợp đã thông báo niêm yết công khai việc BĐG nhà đất ít nhất 2 lần nhưng không có người tham gia, các đơn vị quản lý nhà đất phải thực hiện quy trình, thủ tục thuê đơn vị thẩm định giá xác định lại giá khởi điểm, việc này vừa mất nhiều thời gian vừa tốn kém. Để tránh tình trạng khách hàng phát sinh tâm lý chờ đợi điều chỉnh giảm giá, Hội đồng thẩm định giá đã rất thận trọng khi xem xét báo cáo UBND tỉnh điều chỉnh lại giá khởi điểm, đặc biệt là điều chỉnh giảm.

Khó xác định giá khởi điểm sát với thực tế

Các đơn vị quản lý nhà đất cho rằng, khó để định giá khởi điểm sát giá thị trường. Theo đại diện Trung tâm Quản lý nhà và chung cư, nguyên tắc xác định giá sát giá thị trường khó thực hiện được trong điều kiện hoạt động giao dịch bất động sản trầm lắng, thiếu thông tin như hiện nay. Đại diện đơn vị này kiến nghị: Đối với đấu giá cơ sở nhà đất, nên xem xét lại định giá tài sản trên đất cho phù hợp. Bởi vì thực tế, người mua thường phá bỏ tài sản trên đất, trong khi định giá tài sản bao gồm giá đất xác định theo giá thị trường và tài sản trên đất.

Đại diện huyện Cam Lâm, TP. Cam Ranh cũng kêu vướng, khó trong việc xác định giá khởi điểm phải đảm bảo việc định giá sát giá thị trường. Đại diện TP. Cam Ranh cho biết, năm 2014, thành phố được giao chỉ tiêu 15 tỷ đồng từ đấu giá các cơ sở nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước và QSDĐ, nhưng 6 tháng đầu năm chưa thu được đồng nào vì định giá cao không bán được, còn định giá thấp thì sợ bị chất vấn... Theo các đơn vị quản lý nhà đất, tuy cùng một trục đường, diện tích, hướng nhưng giá trị nhà đất hoặc lô đất vẫn khác nhau nên phải định giá đơn chiếc; việc xác định giá khởi điểm phải phù hợp với từng địa phương, từng khu đất...

Theo ông Nguyễn Xuân Long - Giám đốc Sở Tài chính, thời gian tới, các đơn vị quản lý nhà đất cần tính giá khởi điểm sát với thực tế, lựa chọn tổ chức chuyên nghiệp BĐG tài sản tốt để đẩy mạnh việc tổ chức đấu giá các cơ sở nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước và đấu giá QSDĐ. UBND các huyện, thị xã, thành phố cần phối hợp chặt chẽ hơn với Hội đồng định giá nhà và đất thuộc sở hữu Nhà nước trong việc thu thập thông tin, khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường tại địa phương để làm cơ sở tham mưu UBND tỉnh phê duyệt giá khởi điểm phù hợp để tổ chức BĐG...

N.D

Ngoài những khó khăn, vướng mắc trong xác định giá khởi điểm, việc đấu giá QSDĐ, các cơ sở nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước còn một số bất cập. Hầu hết các quy hoạch phân lô để tổ chức BĐG ở các huyện, thị xã, thành phố (ngoài một số khu quy hoạch trên địa bàn TP. Nha Trang) đều chưa được đầu tư hạ tầng nên ảnh hưởng phần nào đến tâm lý người mua. Số lô đất, cơ sở nhà đất đấu giá có khả năng sinh lợi không nhiều, chủ yếu vẫn là những lô đất, thửa đất xa trung tâm. Vì vậy, việc tổ chức đấu giá thiếu sinh động, nhiều trường hợp không có người tham gia, nhiều cuộc đấu giá không thành. Đa số các lô đất đấu giá thành chỉ có 2 khách hàng đăng ký tham gia (vừa đủ điều kiện tổ chức phiên đấu giá) nên việc đấu giá thiếu cạnh tranh, giá trúng thầu chỉ tăng 1 hoặc 2 mức so với giá khởi điểm...