Có nguy cơ“đóng băng”

Theo các nhà quy hoạch, việc phát triển các khu nhà chung cư cao tầng là giải pháp duy nhất để giải quyết vấn đề nhà ở tại các khu đô thị...

Nếu không có những ưu đãi về chính sách miễn giảm tiền đất thì các dự án chung cư sẽ “đóng băng” trong thời gian tới.

Theo các nhà quy hoạch, việc phát triển các khu nhà chung cư cao tầng là giải pháp duy nhất để giải quyết vấn đề nhà ở tại các khu đô thị. Ở Khánh Hòa, nhất là khu vực TP. Nha Trang, vấn đề phát triển loại hình nhà chung cư được hết sức quan tâm. Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Khánh Hòa lần thứ 14, UBND tỉnh đã chỉ đạo các ngành chức năng xây dựng “Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh từ 2001 - 2010”. Và trong chương trình phát triển nhà ở đô thị Khánh Hòa đến năm 2010 đã được UBND tỉnh phê duyệt, trọng tâm vẫn là phát triển các khu nhà chung cư.

Từ năm 1997, Công ty Quản lý - Kinh doanh và Phát triển nhà (nay là Công ty Kinh doanh và Phát triển nhà - KD-PTN) đã được UBND tỉnh giao nhiệm vụ phát triển quỹ nhà của tỉnh với việc triển khai hàng loạt các dự án khu chung cư. Kể từ chung cư đầu tiên được xây dựng (Ngô Gia Tự) đến nay, Công ty đã triển khai trên 10 dự án nhà chung cư, đã giải quyết chỗ ở cho gần 2.000 hộ gia đình. Ngoài các chung cư sử dụng nguồn vốn kinh doanh, kể từ năm 2002, Công ty đã đưa vào sử dụng và phân phối hết gần 246 căn hộ cho các đối tượng chính sách và cán bộ khó khăn về nhà ở theo giá tỉnh duyệt.

Thời gian qua, tỉnh đã có chính sách ưu đãi đối với các dự án xây nhà chung cư thông qua việc không tính tiền đất, hỗ trợ kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Những hỗ trợ trên đã giúp cho việc giảm giá thành các căn hộ xuống thấp. Để thực hiện thành công Chương trình phát triển nhà ở đã đề ra, từ năm 2003, tỉnh đã cho một số đơn vị địa phương và Trung ương cùng thực hiện, xây dựng các dự án khu chung cư, thế nhưng đến nay chỉ có Công ty TNHH Thành Đạt là triển khai xây dựng và đưa vào kinh doanh khu chung cư 312 Dã Tượng với 36 căn hộ. Số còn lại vẫn giậm chân tại chỗ.

Chủ trương của tỉnh về xây dựng chung cư sau 5 năm thực hiện đã mang lại những hiệu quả thiết thực, phần nào giải quyết được bài toán về hiệu quả sử dụng đất tại đô thị. Tuy nhiên, các khu chung cư được xây dựng chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu về nhà ở của cán bộ, nhân dân trong tỉnh. Đáng nói là giá thành của các căn hộ chung cư vẫn còn quá cao so với thu nhập của người lao động nghèo.

Hiện nay, người dân vẫn chưa có thói quen ở nhà chung cư. Tâm lý của nhiều người là dù chật hẹp, sống trong đường hẻm hoặc xa khu dân cư nhưng miễn sao có một căn nhà độc lập là được.

Riêng về các nhà đầu tư, việc chọn lựa vị trí xây dựng khu chung cư là yếu tố quan trọng để kinh doanh có hiệu quả. Theo tính toán của các nhà chuyên môn, một khu chung cư có thể thu hút nhiều người đến ở phải nằm ở vị trí thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, chợ… Trong khi đó, xét về quỹ đất trong nội thành Nha Trang thì các tiêu chí trên gần như khó có thể đáp ứng được. Còn nhớ năm 2004, UBND tỉnh giao nhiệm vụ cho Công ty KD-PTN xây dựng khu chung cư 5 tầng với 40 căn hộ phục vụ cho Khu Công nghiệp Suối Dầu với giá thành mỗi căn hộ chỉ khoảng 70 - 80 triệu đồng. Vậy mà suốt mấy năm trời không có ai đăng ký mua, buộc tỉnh phải bỏ ngân sách ra mua lại và giao cho Trung tâm Quản lý nhà và chung cư cho công nhân thuê.

Tuy nhiên, nguyên nhân chính dẫn đến “đóng băng” các dự án nhà chung cư trong thời gian qua đó là việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất các dự án này. Theo Nghị định 181 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 6-11-2004, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, khi xây dựng khu chung cư, Nhà nước sẽ tính tiền sử dụng đất của toàn bộ dự án. Và nếu thực hiện đúng như trên thì gần như tất cả các doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư đều không chịu nổi. Bên cạnh đó, giá sắt thép, xi măng, tiền nhân công ngày càng tăng vọt.

Trong thực tế, tuy đã không tính tiền đất nhưng giá thành căn hộ chung cư vẫn còn khá cao. Và nếu như bây giờ cộng cả tiền đất vào thì xem ra việc sở hữu một căn hộ chung cư càng xa rời tầm tay của nhiều người. Đơn cử như có những khu chung cư ở đường Nguyễn Thiện Thuật, trước đây không phải tính tiền đất mà giá đã cao ngất, nếu bây giờ phải tính thêm vào gần 10 tỷ đồng tiền đất thì giá thành mỗi căn hộ tăng lên mức khủng khiếp.

Chính vì những lý do trên mà từ đầu năm đến nay, tất cả các dự án về xây nhà chung cư đều dừng lại, riêng những người mới có dự định thì phải “quên đi”. Cụ thể như Công ty KD-PTN, theo kế hoạch sẽ xây dựng khu chung cư cao 9 tầng với 91 căn hộ tại khu A-T nhưng đến bây giờ thì không dám khởi động. Ngay như khu chung cư Hưng Phú dành cho các diện ưu tiên, đối tượng chính sách theo dự kiến ban đầu sẽ không tính tiền đất nhưng giá đã cao vời vợi, bây giờ nếu phải tính cả tiền đất thì người mua chỉ biết “mếu”.

Trước những khó khăn trên, hiện các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang chờ đợi những chính sách “mở” của Nhà nước, bên cạnh đó, họ cũng đang tìm tòi hướng đi cho riêng mình. Xu hướng chung là điều chỉnh các dự án lên cao tầng để “chia sẻ” tiền đất, vì kinh nghiệm cho thấy càng lên cao tầng thì giá thành cho mỗi căn hộ sẽ thấp đi. Hiện nay, ở Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội đã có những khu nhà chung cư cao từ 25 - 30 tầng. Kinh nghiệm ở các khu chung cư có thang máy, tầng càng cao càng dễ bán. Đơn cử như chung cư Vĩnh Phước cao 9 tầng, trong khi các hộ ở tầng trên đã đăng ký mua từ đầu thì hiện vẫn còn 7 căn ở tầng trệt chưa bán được. Đối với nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp sẽ điều chỉnh thành những cụm nhà cấp 4 để cho thuê.

Rõ ràng, nếu không có ưu đãi về xây dựng chung cư thì quỹ nhà đất sẽ không phát triển, chương trình nhà ở của tỉnh đến năm 2010 sẽ khó hoàn thành chỉ tiêu đề ra.

QUỐC KHÁNH