Sửa đổi Luật Nhà ở phải hướng đến nhu cầu thực chất của người dân

Trong chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, chiều 28-10, Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), với nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân. Trả lời phỏng vấn Báo và Phát thanh, Truyền hình Khánh Hòa, đồng chí Lê Hữu Trí - Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa đã nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chính sách nhà ở lấy người dân làm trung tâm, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, hướng tới mục tiêu để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả.

Đồng chí Lê Hữu Trí - Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa.

- Luật Nhà ở năm 2023 mới có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, nhưng nay Chính phủ đã trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng thay thế toàn diện luật hiện hành. Theo đại biểu, việc sửa đổi lần này xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn nào và cần đặt ra những mục tiêu gì?

- Theo tôi, việc sửa đổi Luật Nhà ở cần được nhìn nhận trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quá trình hoàn thiện thể chế và những biến động trong nhu cầu nhà ở của người dân. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã góp phần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho lĩnh vực này song thực tiễn triển khai cho thấy vẫn còn những vấn đề cần tiếp tục rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và các lĩnh vực có liên quan.

Một yêu cầu đáng chú ý là việc sắp xếp đơn vị hành chính, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp đã làm thay đổi một số căn cứ, thẩm quyền và phương thức quản lý nhà nước về nhà ở. Vì vậy, các quy định về chương trình phát triển nhà ở, quản lý nhà ở thuộc tài sản công, cải tạo chung cư và tổ chức thực hiện chính sách nhà ở cần được điều chỉnh phù hợp với mô hình quản lý mới, đồng thời tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm của từng cấp chính quyền.

Tuy nhiên, theo tôi, yêu cầu quan trọng nhất không chỉ là khắc phục những vướng mắc về thủ tục hay kỹ thuật lập pháp, mà phải giải quyết tốt hơn bài toán nhà ở cho người dân. Nhà ở vừa là tài sản có giá trị lớn, vừa là nhu cầu thiết yếu, gắn trực tiếp với chất lượng cuộc sống, an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của đô thị.

Do đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần hướng đến ba mục tiêu cơ bản: Tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định để huy động nguồn lực xã hội phát triển nhà ở; bảo đảm các chính sách hỗ trợ thực sự đến với những người có nhu cầu và đủ điều kiện thụ hưởng; đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình sở hữu, giao dịch, quản lý và sử dụng nhà ở.

Tôi cho rằng, chất lượng của một đạo luật không chỉ được đánh giá qua số lượng quy định được sửa đổi hay thủ tục được cắt giảm mà quan trọng hơn là khả năng giải quyết những vấn đề thực tế, tạo điều kiện để người dân có chỗ ở phù hợp và doanh nghiệp có môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, có thể dự đoán được.

- Một trong những điểm mới đáng chú ý của dự thảo là dành riêng một chương về nhà ở cho thuê, đồng thời định hướng ưu tiên phát triển loại hình này. Đây có phải là hướng đi cần thiết để giải quyết bài toán nhà ở hiện nay? Theo đồng chí cần có cơ chế nào để chính sách thực sự phát huy hiệu quả?

- Tôi cho rằng việc chú trọng phát triển nhà ở cho thuê là một định hướng cần thiết, nhất là trong bối cảnh giá nhà ở tại nhiều khu vực vượt quá khả năng tích lũy của một bộ phận người dân, trong khi nhu cầu thuê nhà của người lao động, người trẻ, người có thu nhập thấp và những người phải di chuyển đến nơi khác để làm việc ngày càng rõ nét.

Không phải mọi người dân đều có điều kiện hoặc có nhu cầu mua nhà ngay lập tức. Đối với người lao động có thu nhập còn hạn chế, việc tiếp cận một nơi ở ổn định, có giá thuê phù hợp, gần nơi làm việc và được bảo đảm các điều kiện sinh hoạt thiết yếu đôi khi quan trọng hơn việc sở hữu một căn nhà. Vì vậy, phát triển nhà ở cho thuê cần được xem là một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia, song hành với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Điểm đáng chú ý của dự thảo là định hướng huy động cả nguồn lực nhà nước và khu vực tư nhân để phát triển nhà ở cho thuê dài hạn; nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, đầu tư và tài chính; đồng thời tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí quỹ đất, phát triển hạ tầng và tổ chức thực hiện chính sách. Tuy nhiên, để những định hướng này đi vào thực tế, tôi cho rằng cần làm rõ một số vấn đề.

Trước hết, phải xác định rõ cơ chế hình thành giá thuê, đối tượng ưu tiên và phương thức quản lý, vận hành nhà ở cho thuê, nhất là đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước. Chính sách hỗ trợ cần hướng đến khả năng chi trả thực tế của người thuê, tránh tình trạng có nhà nhưng giá thuê vẫn vượt quá thu nhập của nhóm đối tượng cần được hỗ trợ.

Thứ hai, cần thiết kế cơ chế ưu đãi đủ hấp dẫn và ổn định để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư. Nhà ở cho thuê thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài và năng lực quản lý, vận hành lâu dài. Nếu chỉ đặt ra nghĩa vụ mà không có cơ chế phù hợp về quỹ đất, vốn, thuế, thủ tục đầu tư và hạ tầng thì khó tạo động lực để khu vực tư nhân tham gia một cách bền vững.

Thứ ba, phát triển nhà ở cho thuê phải gắn với quy hoạch đô thị, giao thông công cộng và các thiết chế xã hội như trường học, cơ sở y tế, không gian sinh hoạt cộng đồng. Một khu nhà ở có giá thuê thấp nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu giao thông thuận tiện hoặc không bảo đảm điều kiện sinh hoạt thì vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân.

Nhà nước cần giữ vai trò kiến tạo, điều tiết và hỗ trợ những nhóm cần ưu tiên, đồng thời tạo điều kiện để thị trường phát huy hiệu quả. Mục tiêu cuối cùng không phải chỉ tăng số lượng căn hộ được xây dựng, mà là tăng khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân.

- Đối với nhà ở xã hội, dự thảo tiếp tục hoàn thiện điều kiện thụ hưởng, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, xác định giá bán, giá thuê mua và việc dành quỹ đất thực hiện dự án. Vậy, làm thế nào để chính sách vừa bảo đảm đúng đối tượng, vừa khắc phục tình trạng thiếu nguồn cung và những vướng mắc trong quá trình triển khai?

- Nhà ở xã hội là chính sách có ý nghĩa quan trọng về an sinh, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ người dân có khó khăn về nhà ở. Vì vậy, việc hoàn thiện chính sách cần đồng thời giải quyết hai yêu cầu: bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng và tạo điều kiện để nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên một cách thực chất.

Về đối tượng thụ hưởng, việc rà soát điều kiện mua, thuê mua và thuê nhà ở xã hội là cần thiết nhằm bảo đảm chính sách được thực hiện đúng mục tiêu. Các quy định phải đủ rõ ràng, minh bạch để cơ quan thực thi có căn cứ xét duyệt, người dân dễ tiếp cận và hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm tra, giám sát phù hợp đối với quá trình xét duyệt, sử dụng và chuyển nhượng nhà ở xã hội theo quy định.

Tuy nhiên, không nên chỉ tập trung vào việc kiểm soát đầu vào mà xem nhẹ khả năng tạo lập nguồn cung. Nếu thủ tục đầu tư kéo dài, quỹ đất không được chuẩn bị đầy đủ, hạ tầng chưa đồng bộ hoặc cơ chế tài chính chưa đủ hấp dẫn thì dù xác định đúng đối tượng, người dân vẫn khó tiếp cận nhà ở xã hội vì thiếu sản phẩm phù hợp.

Do đó, cần tiếp tục đơn giản hóa trình tự, thủ tục đầu tư; minh bạch hóa quy trình lựa chọn chủ đầu tư; làm rõ cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê; đồng thời bảo đảm tính khả thi của các chính sách ưu đãi về đất đai, tài chính và hạ tầng. Việc luật hóa những cơ chế đã được thí điểm và đánh giá có hiệu quả cũng cần được thực hiện trên cơ sở tổng kết thực tiễn, bảo đảm tính ổn định và khả năng áp dụng lâu dài.

Một vấn đề khác cần quan tâm là trách nhiệm của địa phương trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất phải phù hợp với quy hoạch, có khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tránh tình trạng bố trí đất ở những vị trí thiếu điều kiện phát triển hoặc không thuận tiện cho người lao động sinh sống.

Đối với quy định về nghĩa vụ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại, dự thảo đã hướng đến việc cho phép thực hiện nghĩa vụ thông qua các phương thức như dành một phần diện tích đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương theo quy định. Đây là vấn đề cần được quy định rõ về nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị và trách nhiệm tổ chức thực hiện, tránh phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, gây chậm tiến độ dự án hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà.

Theo tôi, chính sách nhà ở xã hội chỉ thực sự thành công khi người đủ điều kiện có thể tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp, doanh nghiệp có động lực tham gia đầu tư và nguồn lực đất đai, tài chính được sử dụng hiệu quả. Cần bảo đảm sự cân bằng giữa yêu cầu an sinh xã hội và tính khả thi trong tổ chức thực hiện, thay vì chỉ đặt ra mục tiêu mà thiếu cơ chế thực hiện đồng bộ.

- Theo đại biểu, đâu là yêu cầu quan trọng nhất để Luật Nhà ở (sửa đổi) khi được ban hành, đi vào cuộc sống, vừa tháo gỡ khó khăn cho thị trường, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân?

- Theo tôi, có ba yêu cầu cần được đặc biệt chú trọng. Thứ nhất, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và khả thi của hệ thống pháp luật. Nhà ở là lĩnh vực có mối quan hệ chặt chẽ với đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, tài chính và quản lý tài sản công. Nếu các quy định không thống nhất về thẩm quyền, trình tự, thủ tục hoặc cách xác định nghĩa vụ tài chính thì khó khăn trong thực tiễn vẫn có thể tiếp diễn. Vì vậy, việc sửa đổi cần được thực hiện trên cơ sở rà soát tổng thể, xác định rõ những nội dung cần quy định ngay trong luật và những vấn đề giao Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương quy định chi tiết.

Thứ hai, phân cấp, phân quyền phải đi đôi với trách nhiệm và năng lực thực thi. Dự thảo hướng đến phân cấp một số nhiệm vụ quản lý nhà ở cho chính quyền địa phương, trong đó có cấp xã, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Đây là hướng đi cần thiết để nâng cao tính chủ động, rút ngắn quy trình xử lý công việc. Tuy nhiên, cùng với việc giao thẩm quyền phải quy định rõ trách nhiệm, cơ chế phối hợp, kiểm tra, giám sát và điều kiện bảo đảm thực hiện, tránh tình trạng phân cấp nhưng thiếu hướng dẫn hoặc phát sinh cách hiểu không thống nhất.

Thứ ba, phải lấy người dân làm trung tâm trong thiết kế và tổ chức thực hiện chính sách. Từ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đến cải tạo chung cư, mỗi quy định đều cần được đánh giá trên cơ sở tác động thực tế đến người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, người lao động, người có hoàn cảnh khó khăn và những người chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các dự án phát triển đô thị.

Đồng thời, việc hạn chế phân lô bán nền tại khu vực đô thị, khuyến khích phát triển nhà ở theo quy hoạch và tăng cường quản lý thị trường cần được thực hiện phù hợp với điều kiện từng địa phương, bảo đảm sử dụng hiệu quả đất đai và phát triển hạ tầng đồng bộ. Quy định phải rõ ràng, có tiêu chí áp dụng minh bạch, tránh tạo ra những rào cản không cần thiết đối với hoạt động đầu tư hợp pháp.

Tôi cho rằng, việc cắt giảm thủ tục hành chính cần gắn với nâng cao chất lượng quản lý nhà nước, công khai quy trình, thời hạn giải quyết và trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền. Cải cách không chỉ là giảm số lượng thủ tục mà còn phải giảm chi phí tuân thủ, hạn chế sự chồng chéo và tạo thuận lợi thực chất cho người dân, doanh nghiệp.

Điều quan trọng cuối cùng là phải tăng cường giám sát việc thực hiện sau khi luật được ban hành. Những vấn đề phát sinh cần được kịp thời tổng kết, đánh giá để có hướng dẫn hoặc điều chỉnh phù hợp, không để các vướng mắc kéo dài làm giảm hiệu quả của chính sách.

Tôi kỳ vọng Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo được khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch và ổn định hơn; khơi thông nguồn lực đầu tư, phát triển đa dạng các loại hình nhà ở và nâng cao hiệu quả quản lý. Trên hết, chính sách phải góp phần để người dân có thêm cơ hội tiếp cận nơi ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả, qua đó bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy phát triển bền vững.

- Xin cảm ơn đồng chí!

TRÍ NGHĨA (Thực hiện)