Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, bảo đảm thị trường phát triển minh bạch, bền vững

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đặt ra yêu cầu vừa tháo gỡ những điểm nghẽn về thủ tục, vốn và chuyển nhượng dự án, vừa tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua, bảo đảm thị trường vận hành công khai, minh bạch và phát triển bền vững. Trả lời phỏng vấn Báo và Phát thanh, Truyền hình Khánh Hòa về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng chí Lê Hữu Trí - Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện các quy định theo hướng lấy an toàn pháp lý của giao dịch và quyền lợi chính đáng của người dân làm trọng tâm.

Đồng chí Lê Hữu Trí phát biểu thảo luận tại tổ vào chiều 22-10.

- Thưa đồng chí, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc của thị trường và cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Theo đồng chí, đâu là yêu cầu cốt lõi cần đặt ra trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật?

- Theo tôi, yêu cầu quan trọng nhất là phải giải quyết đồng thời 2 vấn đề: Tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt, giảm chi phí tuân thủ cho người dân, doanh nghiệp; đồng thời thiết lập cơ chế đủ chặt chẽ để kiểm soát rủi ro, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ đất đai, xây dựng, đầu tư, tín dụng đến tài chính và an sinh xã hội. Một dự án bị đình trệ không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến người mua nhà, người lao động, tổ chức tín dụng và việc sử dụng nguồn lực đất đai. Ngược lại, nếu các điều kiện kinh doanh được nới lỏng nhưng thiếu cơ chế giám sát hiệu quả, rủi ro có thể chuyển sang người dân và toàn thị trường.

Tôi đánh giá cao định hướng của dự thảo luật trong việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thúc đẩy chuyển đổi số và xử lý những bất cập phát sinh từ thực tiễn. Tuy nhiên, cắt giảm thủ tục không đồng nghĩa với giảm trách nhiệm quản lý nhà nước; phân cấp phải đi đôi với phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm giải trình và cơ chế kiểm tra, giám sát.

Tôi cho rằng, dự thảo cần được hoàn thiện theo 3 định hướng xuyên suốt: Minh bạch hóa thông tin và quy trình giao dịch; bảo vệ thực chất quyền lợi của người mua bất động sản; tháo gỡ khó khăn cho dự án trên cơ sở tuân thủ pháp luật, không hợp thức hóa sai phạm. Đây cũng là những điều kiện quan trọng để củng cố niềm tin của người dân, nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

- Một trong những nội dung được quan tâm là cơ chế bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Dự thảo đặt ra những vấn đề gì cần tiếp tục làm rõ, thưa đồng chí?

- Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai giúp huy động nguồn lực cho phát triển dự án, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ, năng lực tài chính hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. Vì vậy, các quy định liên quan phải được thiết kế theo hướng người mua không chỉ có quyền trên giấy tờ mà còn có khả năng bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.

Trước hết, cần xác định rõ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, trình tự thực hiện giao dịch và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp thông tin. Người mua phải có cơ sở kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, tiến độ thực hiện, nghĩa vụ tài chính, điều kiện huy động vốn và các hạn chế liên quan đến bất động sản trước khi quyết định giao dịch. Việc đơn giản hóa thủ tục bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đi kèm cơ chế hậu kiểm hiệu quả, công khai thông tin và xử lý nghiêm hành vi cung cấp thông tin sai lệch.

Đối với bảo lãnh ngân hàng, cần làm rõ mối quan hệ giữa trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh; điều kiện phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh, trình tự yêu cầu thực hiện bảo lãnh và thời hạn giải quyết. Nếu quy định không đủ cụ thể, người mua có thể gặp khó khăn khi yêu cầu bảo vệ quyền lợi, dù trên hợp đồng có ghi nhận cơ chế bảo lãnh.

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Đây là vấn đề cần được cân nhắc kỹ về mục đích, phạm vi áp dụng và cách thức thực hiện. Nếu giữ lại khoản tiền này nhằm bảo đảm việc hoàn tất nghĩa vụ của chủ đầu tư, pháp luật phải quy định rõ điều kiện giải ngân, thời điểm được nhận tiền, trách nhiệm của tổ chức quản lý tài khoản và cách xử lý khi các bên có tranh chấp.

Đặc biệt, không nên để cơ chế bảo đảm phụ thuộc hoàn toàn vào thỏa thuận giữa các bên trong bối cảnh vị thế thương lượng của người mua nhà thường yếu hơn chủ đầu tư. Cần có những nguyên tắc bắt buộc tối thiểu để bảo vệ người mua, đồng thời tránh phát sinh thêm thủ tục hoặc chi phí không cần thiết.

Theo tôi, mục tiêu cuối cùng không phải là tạo thêm một lớp thủ tục, mà là thiết lập cơ chế bảo đảm có thể thực hiện được trên thực tế, giúp người mua giảm rủi ro và buộc chủ đầu tư nâng cao trách nhiệm đối với cam kết của mình.

- Thưa đồng chí, dự thảo cũng đề cập việc hoàn thiện quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tháo gỡ những dự án đình trệ. Làm thế nào để vừa khơi thông nguồn lực, vừa ngăn ngừa việc lợi dụng cơ chế này?

- Tôi cho rằng đây là vấn đề có ý nghĩa thực tiễn rất lớn. Khi một dự án không thể tiếp tục triển khai do khó khăn về tài chính, năng lực quản trị hoặc những nguyên nhân khách quan khác, việc cho phép chuyển nhượng trong khuôn khổ pháp luật có thể giúp đưa dự án đến với nhà đầu tư đủ năng lực, tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ và hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, chuyển nhượng dự án không đơn thuần là giao dịch giữa hai doanh nghiệp. Đằng sau mỗi dự án còn có quyền lợi của người đã mua nhà, người góp vốn, người sử dụng đất, các tổ chức tín dụng và nghĩa vụ với Nhà nước. Vì vậy, điều kiện chuyển nhượng cần bảo đảm ít nhất 3 yêu cầu: Dự án và phần dự án chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện pháp lý; bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh năng lực tài chính, năng lực thực hiện; quyền và nghĩa vụ với khách hàng, người lao động và các chủ thể liên quan phải được xác định rõ.

Việc đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền quyết định chuyển nhượng dự án cho UBND cấp tỉnh có thể rút ngắn quy trình, tăng tính chủ động và phù hợp hơn với yêu cầu quản lý địa phương. Nhưng phân cấp chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm quy trình minh bạch, tiêu chí thống nhất, thời hạn giải quyết cụ thể và trách nhiệm giải trình của cơ quan có thẩm quyền. Những dự án liên quan đến nhiều địa phương, nhiều lĩnh vực hoặc có tính chất phức tạp cũng cần có cơ chế phối hợp rõ ràng để tránh phát sinh khoảng trống trách nhiệm.

Một điểm cần đặc biệt lưu ý là phải phân biệt giữa dự án gặp khó khăn nhưng có khả năng khắc phục với dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng hoặc huy động vốn. Không thể sử dụng cơ chế chuyển nhượng như một cách thức hợp thức hóa sai phạm hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp có vi phạm, phải xác định rõ nội dung nào được xử lý, nội dung nào phải khắc phục và điều kiện nào phải hoàn thành trước khi xem xét chuyển nhượng.

Từ thực tiễn quản lý ở địa phương, tôi cho rằng cần gắn việc tháo gỡ dự án với công khai tiến độ thực hiện nghĩa vụ của nhà đầu tư, tình trạng pháp lý và trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án sau chuyển nhượng. Người dân cần biết dự án đã được xử lý đến đâu, chủ thể nào chịu trách nhiệm và quyền lợi của mình được bảo đảm như thế nào.

Khơi thông nguồn lực phải đi cùng kỷ cương pháp luật; không vì tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà chuyển rủi ro sang người mua nhà hoặc ngân sách nhà nước.

- Dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, hệ thống thông tin thị trường và quy trình giao dịch. Đây có phải là bước chuyển quan trọng trong quản lý thị trường, thưa đồng chí?

- Theo tôi, đây là một trong những hướng đi có ý nghĩa lâu dài. Thị trường bất động sản muốn phát triển minh bạch thì thông tin phải đầy đủ, có khả năng kiểm chứng và được cập nhật kịp thời. Khi dữ liệu còn phân tán, thiếu liên thông hoặc không phản ánh đúng tình trạng pháp lý của tài sản, người dân khó kiểm tra thông tin; cơ quan quản lý cũng gặp trở ngại trong giám sát giao dịch, nhận diện rủi ro và xây dựng chính sách điều tiết thị trường.

Mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản, nếu được thiết kế và triển khai đồng bộ có thể tạo cơ sở để liên kết các thông tin quan trọng như vị trí, chủ thể liên quan, tình trạng pháp lý, quá trình giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Kết hợp với hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cơ chế này sẽ hỗ trợ người dân tra cứu, doanh nghiệp giảm chi phí xác minh và cơ quan quản lý theo dõi thị trường hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, mã định danh không tự động đồng nghĩa với việc bất động sản đã đủ điều kiện giao dịch. Phải phân biệt rõ chức năng nhận diện, quản lý dữ liệu với việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tính hợp pháp của giao dịch. Nếu không làm rõ, người dân có thể hiểu nhầm rằng sản phẩm đã có mã định danh thì đương nhiên an toàn về pháp lý.

Một yêu cầu quan trọng nữa là phải xác định cơ quan chịu trách nhiệm cập nhật, kiểm tra và hiệu chỉnh dữ liệu; quy định trách nhiệm khi thông tin sai lệch, chậm cập nhật hoặc có mâu thuẫn giữa các hệ thống. Dữ liệu cần được kết nối phù hợp với các cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở, đầu tư, thuế và định danh điện tử, nhưng phải tuân thủ quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân, an toàn thông tin và phân quyền khai thác.

Đối với quy trình giao dịch, dự thảo cần quy định rõ những bước bắt buộc, trách nhiệm cung cấp thông tin của từng bên và cơ chế lưu vết giao dịch. Chuyển đổi số chỉ thực sự hiệu quả khi người dân dễ tiếp cận, dễ sử dụng và có thể dựa vào thông tin được công bố để đưa ra quyết định.

Tôi cũng lưu ý rằng cần có lộ trình triển khai phù hợp, tránh yêu cầu doanh nghiệp và địa phương đầu tư hệ thống mới trong khi tiêu chuẩn dữ liệu, quy trình kết nối và trách nhiệm vận hành chưa được hướng dẫn đầy đủ. Cơ sở dữ liệu tốt không chỉ phục vụ quản lý, mà phải trở thành công cụ giúp thị trường vận hành minh bạch hơn và giảm rủi ro cho người dân.

- Đối với Khánh Hòa, một địa phương có hoạt động đầu tư, phát triển đô thị, du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, theo đồng chí, những quy định nào cần được quan tâm khi hoàn thiện dự thảo luật?

- Với những địa phương có tiềm năng phát triển đô thị, du lịch và kinh tế biển như Khánh Hòa, thị trường bất động sản có khả năng thu hút nhiều nguồn lực đầu tư, tạo việc làm và thúc đẩy phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, sự phát triển đó chỉ bền vững khi các dự án bảo đảm tính pháp lý, phù hợp quy hoạch, đáp ứng yêu cầu về hạ tầng và không làm phát sinh những hệ lụy kéo dài đối với người dân.

Theo tôi, trước hết cần hoàn thiện quy định về công khai thông tin dự án, điều kiện chuyển nhượng và trách nhiệm của chủ đầu tư. Người dân phải có khả năng kiểm tra thông tin trước khi mua nhà, đất hoặc sản phẩm bất động sản phục vụ lưu trú. Đối với các sản phẩm có tính chất đặc thù, cần làm rõ loại hình bất động sản, quyền và nghĩa vụ gắn với tài sản, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất và các giới hạn pháp lý có liên quan; tránh tình trạng thông tin quảng cáo không phản ánh đầy đủ bản chất của sản phẩm.

Thứ hai, cần bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản với pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và du lịch. Một dự án có thể đồng thời chịu sự điều chỉnh của nhiều luật, nên nếu quy định thiếu đồng bộ hoặc cách hiểu không thống nhất sẽ làm tăng chi phí tuân thủ, kéo dài thời gian xử lý và gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.

Thứ ba, phải coi quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình phát triển dự án là một nội dung trọng tâm. Việc thu hồi đất, bố trí tái định cư, triển khai hạ tầng và thực hiện cam kết với khách hàng cần được công khai, đúng quy định và có cơ chế giám sát rõ ràng. Đối với dự án chậm tiến độ, cơ quan chức năng phải thông tin minh bạch về nguyên nhân, trách nhiệm và phương án xử lý, tránh để người dân phải chờ đợi trong thời gian dài mà không biết quyền lợi của mình được giải quyết như thế nào.

Tôi cho rằng, chính sách pháp luật cần tạo môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư có năng lực, đồng thời sàng lọc những chủ thể không đáp ứng điều kiện thực hiện dự án. Một thị trường phát triển tốt không chỉ được đo bằng số lượng dự án hay quy mô vốn đăng ký, mà còn bằng chất lượng công trình, tiến độ thực hiện, mức độ minh bạch và niềm tin của người dân.

TRÍ NGHĨA (Thực hiện)