Đồ án Quy hoạch phân khu Khu đô thị dịch vụ trung tâm Ninh Hòa: Cần điều chỉnh những điểm chưa đồng bộ

Qua rà soát Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị dịch vụ trung tâm Ninh Hòa (Phân khu 18), UBND phường Ninh Hòa nhận thấy nhiều vị trí chưa đồng bộ giữa chức năng quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất và hiện trạng. Không chỉ có trường hợp đất ở được quy hoạch thành đất rừng sản xuất, một số khu vực đất giáo dục, đất ở đô thị, đất công cộng... cũng có sự khác biệt giữa các lớp quy hoạch, cần tiếp tục được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính thống nhất khi triển khai.

Cùng một khu đất, quy hoạch nhiều chức năng

3 thửa đất liền kề (trong ô đóng dấu) của bà Hiệp xung quanh là khu dân cư và trường học bị quy hoạch phần lớn đất rừng sản xuất.

Một trong những trường hợp người dân đang phản ánh là 3 thửa đất số 121, 122 và 123, tờ bản đồ số 17, thuộc phường Ninh Hòa, do bà Nguyễn Thị Hiệp đứng tên. Tổng diện tích 3 thửa hơn 950m², trong đó có 300m² đất ở đô thị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2020 đến 2022.

Điều đáng nói, khi đối chiếu các tài liệu do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Ninh Hòa cung cấp, chức năng quy hoạch tại cùng các thửa đất có sự khác nhau giữa các đồ án. Thửa 121 có diện tích 411m², theo Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất thị xã Ninh Hòa được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1653 ngày 17-6-2025, xác định là đất giao thông và đất ở tại đô thị. Trong khi đó, theo Quyết định số 2492, ngày 15-12-2025 của UBND tỉnh về Phân khu 18, lại quy hoạch là đất giao thông và đất rừng sản xuất. Còn theo Điều chỉnh Quy hoạch chung thị xã Ninh Hòa đến năm 2040 tại Quyết định số 1138, ngày 28-4-2025, thửa đất này là đất giao thông và khu đất đơn vị ở.

Tương tự, thửa 122, diện tích 375,1m², trong đó 100m² đất ở đô thị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Quyết định 1653, xác định là đất giao thông và đất ở tại đô thị. Nhưng theo Phân khu 18, diện tích này được thể hiện đất giao thông và đất rừng sản xuất. Trong khi đó, Quy hoạch chung Ninh Hòa đến năm 2040 lại xác định đất giao thông và khu đất đơn vị ở. Với thửa 123, diện tích 164m², Quy hoạch sử dụng đất xác định đất giao thông và đất ở tại đô thị; Phân khu 18 thể hiện đất giao thông và đất rừng sản xuất; còn Quy hoạch chung xác định đất giao thông và khu đất đơn vị ở.

Như vậy, cả 3 thửa đất đều thể hiện khá rõ sự khác nhau giữa các quy hoạch, nổi bật là phần diện tích được xác định là đất ở tại đô thị trong Quy hoạch sử dụng đất, khu đất đơn vị ở trong Quy hoạch chung nhưng lại là đất rừng sản xuất trong Phân khu 18. Theo bà Nguyễn Thị Hiệp, trên khu đất hiện có nhà ở, xung quanh là khu dân cư với nhiều nhà ở, cơ quan, trường học và công trình hiện hữu. Vì vậy, bà cho rằng việc quy hoạch một phần diện tích thành đất rừng sản xuất chưa phù hợp với thực tế.

Qua rà soát, UBND phường Ninh Hòa cũng nhận thấy sự chưa thống nhất này. Tháng 8-2025, địa phương đã có văn bản đề nghị điều chỉnh chức năng khu đất thành đất nhóm nhà ở để phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Đến tháng 6-2026, khi góp ý Đồ án Quy hoạch chung đô thị Khánh Hòa đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075, địa phương tiếp tục kiến nghị nghiên cứu điều chỉnh.

Không phải trường hợp cá biệt

Qua phụ lục rà soát của UBND phường Ninh Hòa cho thấy, sự chưa thống nhất giữa các lớp quy hoạch còn xuất hiện tại nhiều vị trí khác trong Phân khu 18. Đáng chú ý là khu vực có tọa độ X=1384733, Y=595354, hiện là khu vực Trung tâm Đào tạo và Sát hạch lái xe Ninh Hòa. Theo Quy hoạch sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định 1653, khu vực này là đất giáo dục và cơ sở đào tạo. Tuy nhiên, trong Phân khu 18 lại thể hiện là đất rừng sản xuất. UBND phường cho rằng nội dung này chưa thống nhất với hiện trạng, đồng thời đề nghị điều chỉnh chức năng khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và thực tế sử dụng.

Sự khác biệt còn xuất hiện ở một số khu đất khác. Chẳng hạn, khu đất chức năng nông nghiệp khác thuộc Tổ dân phố Mỹ Lệ được Quy hoạch sử dụng đất xác định là đất ở tại đô thị, nhưng Phân khu 18 thể hiện đất sản xuất nông nghiệp. Một khu đất thuộc Tổ dân phố Phước Sơn cũng có tình trạng tương tự. Với các vị trí này, địa phương đề nghị rà soát, điều chỉnh thành đất đơn vị ở để phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Một số khu vực liên quan đến đất an ninh, giáo dục, giao thông, đất đơn vị ở và cây xanh cũng có sự khác biệt. Có vị trí theo Quy hoạch sử dụng đất là đất giao thông, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo nhưng chức năng tại Phân khu 18 chưa hoàn toàn tương đồng; một số khu vực quy hoạch cây xanh, đất đơn vị ở cũng được địa phương đề nghị rà soát lại trên cơ sở hiện trạng và các quy hoạch đã được phê duyệt.

Cần đồng bộ các quy hoạch

Tìm hiểu được biết, với những bất cập, thiếu tính đồng bộ trong các quy hoạch, UBND phường Ninh Hòa đã có văn bản tham gia góp ý Đồ án Quy hoạch chung đô thị Khánh Hòa đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075. Theo Công văn số 2812, ngày 22-6-2026, địa phương cơ bản thống nhất với đồ án nhưng đề nghị cập nhật các quy hoạch phân khu đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong đó có Phân khu 18, nhằm tránh chồng chéo khi triển khai các dự án.

Không chỉ liên quan đến các vấn đề sử dụng đất, địa phương còn đề nghị Sở Xây dựng rà soát mạng lưới giao thông do một số vị trí chưa có sự kết nối đồng bộ giữa khu vực phía tây, phía bắc, phía đông với trung tâm Ninh Hòa; nghiên cứu bổ sung các tuyến đường, cầu vượt hoặc hầm chui qua đường sắt, cầu qua sông để tăng khả năng kết nối.

Hạ tầng thoát lũ cũng là vấn đề được đặc biệt lưu ý. Trong đợt mưa lũ tháng 11-2025, mực nước Sông Dinh tại trạm Ninh Hòa đạt 6,62m, cao hơn mức lũ lịch sử năm 1986 khoảng 0,04m, gây thiệt hại lớn. Vì vậy, địa phương kiến nghị nghiên cứu bổ sung hệ thống kênh thoát lũ qua trung tâm Ninh Hòa, từ khu vực đường sắt qua Hà Thanh 2, Tân Kiều đến sông Đá Hàn.

Đại diện Sở Xây dựng cho biết, sau khi nhận được góp ý của UBND phường Ninh Hòa, sở đã rà soát và cập nhật điều chỉnh vào Đồ án Quy hoạch chung đô thị Khánh Hòa đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075 trình Thủ tướng xem xét, quyết định.

Từ những trường hợp đã được địa phương rà soát, việc tiếp tục đối chiếu từng vị trí giữa hiện trạng, hồ sơ pháp lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung và quy hoạch phân khu là cần thiết. Qua đó, những điểm chưa thống nhất trong Phân khu 18 có thể được xử lý phù hợp, vừa bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống quy hoạch, vừa hạn chế những vướng mắc phát sinh đối với người dân và quá trình triển khai các dự án tại khu vực trung tâm Ninh Hòa.

MẠNH HÙNG