Kỳ 2: Để lại hệ lụy lâu dài

Kỳ 2: Để lại hệ lụy lâu dài

 

Để hợp thức hóa việc tách thửa, các chủ đất đã rất sốt sắng làm đơn hiến đất làm đường trong nội khu, rồi chia lô ra bán. Về lâu dài, các khu vực này sẽ làm phá vỡ quy hoạch đô thị của huyện Cam Lâm.

Đằng sau việc hiến đất

Ông Lê Anh Tùng - Trưởng phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện Cam Lâm cho biết, trong thời gian từ ngày 1-1-2015 đến 16-10-2018, việc hình thành đường giao thông công cộng (hồ sơ ghi đường tự mở mới) được thực hiện đồng thời trong quá trình tách thửa đất thành nhiều thửa đất mới theo yêu cầu của người sử dụng đất. Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc, xác định vị trí, diện tích đất làm đường đi rồi xin ý kiến UBND huyện về thủ tục tách thửa, trong đó có việc hình thành đường giao thông công cộng. Từ sau ngày 16-10-2018 đến nay, các hộ có đơn xin hiến tặng quyền sử dụng đất làm đường giao thông gửi UBND cấp xã. Sau khi được xác nhận thì chủ đất có đơn đề nghị gửi UBND huyện cho phép được đầu tư cơ sở hạ tầng trên đất hiến tặng và dự kiến sơ đồ phân tách thành các thửa đất mới. Khi hoàn thành đường giao thông thì bàn giao cho UBND cấp xã quản lý; còn Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, xác định vị trí, diện tích đất hiến tặng để chỉnh lý biến động giảm diện tích đất, cập nhật thành đất giao thông.

 

Tìm hiểu một khu đất nằm ven đầm Thủy Triều tại xã Cam Hải Tây, chúng tôi biết được quy trình tách thửa khu đất hết sức đơn giản. Theo thông tin từ UBND huyện Cam Lâm, thời điểm đầu năm 2020, có 4 hộ ở xã Cam Hải Tây và 1 hộ ở xã Cam Thành Bắc xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất đìa và trồng cây lâu năm lên đất ở, đồng thời xin tách sổ từng lô, đầu tư hạ tầng điện chiếu sáng, đường đi trên 4m, hệ thống ống thoát nước mặt. Tổng diện tích của 5 hộ xin chuyển đổi mục đích để phân lô bán nền rộng hơn 2ha. Các vị trí thửa đất đều phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông thôn mới và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện nên UBND huyện đã đồng ý việc hiến đất làm đường trước khi tách thửa. Tổng số có gần 200 lô đất được tung ra thị trường vào thời điểm tháng 4-2020 từ hình thức “hiến đất làm đường”. Từ thời điểm năm 2017 đến nay, có hàng nghìn lô đất đìa, đất trồng xoài ở huyện Cam Lâm đã được tách thửa bằng hình thức như thế.

 

Theo quy định hiện hành, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Tại Khánh Hòa, việc chuyển mục đích, phân lô, tách thửa… căn cứ theo Quyết định số 32 ngày 21-12-2014 của UBND tỉnh. Đến nay, đã qua 3 lần điều chỉnh, nhưng vẫn còn một số bất cập và chưa thể kiểm soát được tình trạng phân lô, bán nền. Quy định này cho phép tách thửa đối với từng loại đất, bao gồm cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và cả đất phi nông nghiệp. Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng sự thiếu chặt chẽ và không đồng nhất trong các quy định nhằm trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, xin chuyển đổi mục đích, xin hiến đất làm đường, rồi tiến hành san lấp mặt bằng để chia lô.

Khó lập quy hoạch chi tiết sau này

Theo ông Huỳnh Quốc Dũng - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cam Lâm, Quyết định số 32 của UBND tỉnh và 3 quyết định điều chỉnh liên quan đã quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất và việc hiến đất làm đường giao thông. Các quy định này thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước khi có các căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân. Tuy nhiên, bất cập hiện nay là Quyết định số 32 của UBND tỉnh chưa cập nhật đúng tinh thần của Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1-7-2014. Các đối tượng đã lợi dụng kẽ hở để gom đất, phân lô kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường đồng ý cho chuyển đổi mục đích dựa trên kế hoạch sử dụng đất, còn Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện căn cứ vào quy định mà UBND tỉnh ban hành để đồng ý cho tách thửa. Việc hình thành đường giao thông bằng hình thức “hiến đất” khi chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch của huyện Cam Lâm sau này. “Những khu vực đã có quy hoạch chi tiết thì không có vấn đề gì, còn những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết mà cho hiến đất làm đường, tách thửa tràn lan, sau này lập quy hoạch sẽ đụng nhau chồng chéo, rất khó cho cả cơ quan nhà nước lẫn chủ đất”, ông Dũng phân tích.

Trong khi đó, ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, việc cho phép hiến đất mở đường giao thông mới trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất và phân lô, tách thửa nếu chưa có sự đồng bộ của các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, quy hoạch điểm dân cư nông thôn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua sau cùng. Theo khoản 2 Điều 35 Luật Đất đai 2013, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt… Tuy nhiên, hiện nay, các quy định ở tỉnh còn chưa thống nhất, không có quy hoạch chi tiết vẫn cho tách thửa, hiến đất làm đường giao thông.

Phá vỡ quy hoạch đô thị

Theo UBND huyện Cam Lâm, từ năm 2018, huyện đã có văn bản xin ý kiến UBND tỉnh về việc các hộ xin hiến đất làm đường để phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp. Tại thời điểm đó, trên địa bàn các xã: Cam Hải Đông, Cam Hải Tây, Cam Hòa, Suối Tân và thị trấn Cam Đức có nhiều hộ làm thủ tục xin hiến đất làm đường đi để tiến hành phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp. UBND huyện nhận thấy việc hiến đất làm đường là do các hộ tự nguyện. Việc tách thửa trên đất nông nghiệp vẫn bảo đảm thực hiện đúng kích thước và diện tích tối thiểu do UBND tỉnh quy định. Tuy nhiên, do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 nên về lâu dài sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, ảnh hưởng không nhỏ đến việc lập quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phát triển khu dân cư.

Bà Lê Phạm Thùy Ngân - Phó Chủ tịch UBND huyện Cam Lâm cho biết, thời gian qua, trên địa bàn huyện có một số hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân tự nguyện xin hiến đất làm đường đi và thực hiện thủ tục tách thửa tại khu vực phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Việc này UBND tỉnh đã có quyết định quy định các điều kiện, diện tích tối thiểu, nhưng vẫn còn các bất cập khi áp dụng trong thực tế. Nhận thấy các bất cập, ngoài việc báo cáo UBND tỉnh, UBND huyện Cam Lâm cũng có các văn bản tăng cường công tác quản lý đất đai, xây dựng để bảo đảm ổn định thị trường bất động sản trên địa bàn, kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền.

 

Ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa: Hiện nay, nhiều khu phân lô, bán nền ở huyện Cam Lâm đều nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp, gây lãng phí nguồn lực tài nguyên và an sinh xã hội. Việc phân lô, bán nền chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về kinh tế trước mắt. Về lâu dài, sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên. Đối với những dự án kêu gọi đầu tư ngoài ngân sách doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc tiếp cận với quỹ đất bởi tình trạng “da beo”, ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư.

VĂN KỲ

 

Kỳ 1: Loạn đất nền

Kỳ 3: Tăng cường quản lý đất đai