Phát triển đô thị kiểu "vết dầu loang"

Thời gian gần đây, hàng loạt khu dân cư (KDC) ở các xã vùng ven TP. Nha Trang được hình thành do một số người gom đất, phân lô bán nền. Điều này chắc chắn kéo theo những hệ lụy rất khó giải quyết trong tương lai không xa, bởi những KDC này không có hệ thống thoát nước, đường xá nhỏ hẹp, tạm bợ…

Ồ ạt phân lô bán nền

Chạy qua cầu Dứa (đường 23-10), rẽ bên trái khoảng 700m, rồi vòng vèo qua cánh đồng sẽ nhìn thấy KDC Vĩnh Châu (xã Vĩnh Hiệp) nằm chơi vơi giữa một bên là đồng lúa, một bên là đường tàu. Người dân ở đây cho biết, toàn bộ khu vực rộng gần 10ha này trước kia đều là đất ruộng. Sau đó, một người tên P. đứng ra mua gom hết khu đất, xin chuyển mục đích sử dụng thành đất ở nông thôn, rồi phân lô bán nền, hình thành KDC này.

Đã có khoảng 20 hộ đến ở tại khu dân cư Hòn Nghê

KDC Hòn Nghê (thôn Xuân Ngọc, xã Vĩnh Ngọc) được phân lô bán nền từ năm 2015 cũng của ông P. Từ UBND xã Vĩnh Ngọc, đi qua cầu gỗ Phú Kiểng, đi vòng vèo mấy lần nữa thì thấy một KDC đã được phân lô sẵn, nằm chênh vênh giữa một bên là núi một bên là đồng. Dẫn chúng tôi đi thăm KDC Hòn Nghê, ông Lê Ngọc Chương (cán bộ địa chính xã Vĩnh Ngọc) cho biết, khu này rộng khoảng 3ha, trước đây 100% là đất lúa nhưng nhiễm mặn nên gần như bỏ hoang. Năm 2014, ông P. đến mua và chuyển thành đất ở, đất quả để phân lô bán nền. Hiện nay, các lô đất trong KDC này gần như đã bán hết.

Ông Chương cho biết thêm, trên địa bàn xã có nhiều người gom đất xin chuyển mục đích sử dụng để phân lô bán nền nhưng ở quy mô nhỏ lẻ. Chỉ tính riêng trong năm 2016, trên địa bàn xã đã có gần 21,7ha đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở nông thôn, trong đó hơn 3ha đất lúa.

Những KDC đã hình thành theo hình thức này gồm: khu vực gần Trường THPT Hà Huy Tập (đường 23-10); khu vực tổ 5, thôn Phú Trung (xã Vĩnh Thạnh); thôn Võ Dõng (xã Vĩnh Trung) của một người tên T. cũng đang đẩy nhanh tiến độ phân lô bán nền. Ông Phùng Xuân - Chủ tịch UBND xã Vĩnh Hiệp cho biết, xuất phát từ nhu cầu cần đất ở giá rẻ, nhiều chủ đầu tư đã về xã gom đất nông nghiệp, chuyển đổi lên đất ở nông thôn rồi phân lô bán nền. Ngoài KDC Vĩnh Châu là lớn nhất, trên địa bàn xã còn nhiều người có tiền đứng ra gom được từ 500 đến 1.000m2 đất nông nghiệp để chuyển đổi, phân lô. Các KDC tự phát ra đời từ đó.

Chật hẹp, nhếch nhác

Chúng tôi đến KDC Vĩnh Châu khi khu vực này đã có trên dưới 30 hộ đến xây nhà ở. Hàng trăm lô đất còn trống sau nhiều tháng mưa gió đã tạo thành những ô nước nhếch nhác, tạo điều kiện cho ruồi, muỗi sinh sản. Trong khi đó, con đường dẫn và tất cả các đường trong KDC này vẫn là đường đất, rải ít đá dăm. Anh T.T.H (một trong những người dân đầu tiên đến đây dựng nhà ở) cho biết: “Tôi cất nhà từ giữa năm 2015. Khi mới đến ở, tôi phải đi xin đấu nối nước từ nhà người dân cách đó khá xa, phải trả tiền nước đắt gần gấp đôi bình thường. Đường dẫn vào đây là đường đất, rất nhỏ, nếu mưa lớn thì đi lại rất khó khăn. Khi tôi mua, chủ đất nói sẽ có đường lớn chạy qua đây nhưng chờ mãi không thấy, đường xá vẫn lầy lội”.

Khu dân cư Hòn Nghê chỉ lác đác vài căn nhà mới xây, còn lại là nền đất trũng nước mưa

Trong khi đó, tại KDC Hòn Nghê, nền các lô đất vẫn còn như đất ruộng. Ngoài những hộ đã xây nhà, các lô dất còn lại đều trũng nước. Đường nội bộ KDC chỉ rộng từ 6 đến 8m và vẫn còn là đường đất. Chị P.N.T cho biết: “Gia đình tôi chọn mua trong khu này vì giá rẻ. Hy vọng, chủ đầu tư sớm hoàn thiện đường xá để người dân đi lại thuận tiện”. Cán bộ địa chính xã Vĩnh Ngọc còn cho biết, trên địa bàn xã có bà H. chuyên gom đất phân lô bán nền. Cách đây vài năm, bà H. có gom đất phân lô ở khu vực Hương lộ 45. Tuy nhiên, do dự án nhỏ, bà H. chỉ trừ lại phần đường trước mặt rộng 2,5m. Anh Việt - một người dân mua đất ở đây cho biết, năm 2014, anh mua đất của bà H., nhưng sau đó lên Phòng Quản lý đô thị TP. Nha Trang xin giấy phép xây dựng thì không được chấp thuận. Nguyên nhân là quy định đường phải rộng tối thiểu 3m, trong khi khu vực này đường chỉ rộng 2,5m. Để có giấy phép xây dựng, các hộ dọc tuyến đường này phải tự nguyện cắt 0,5m đất để làm đường.

Theo tìm hiểu của phóng viên, các KDC mới chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền như hiện nay đều có đường rất nhỏ. Những khu lớn như của ông P. thì có đường rộng 6 - 8m; còn các khu nhỏ lẻ như của ông T., bà H., bà D. thì đường chỉ có 3m. Một nguồn tin cho biết, cứ khoảng 1.000m2 thì 20 - 30% đất để làm đường theo nguyên tắc chủ đầu tư hiến đất cho xã làm. Thường các chủ đầu tư mua các lô đất ở, đất lúa, đất quả rồi gộp lại, tính toán làm sao để đất lúa chỉ bằng 20 - 30% tổng diện tích KDC là chuyển đổi được. Trong khi đó, một chuyên gia trong lĩnh vực này thừa nhận, các KDC trên có cơ sở hạ tầng rất kém. Thứ nhất là đường nhỏ không đảm bảo cho giao thông, đặc biệt là nếu có hỏa hoạn thì xe chữa cháy không vào được. Thứ hai là hệ thống thoát nước, xử lý nước thải không có nên sau này rất dễ ngập úng khi mưa, ô nhiễm môi trường.

Gánh nặng về hạ tầng

Khi chúng tôi đặt vấn đề quản lý các KDC này như thế nào, ông Phùng Xuân - Chủ tịch UBND xã Vĩnh Hiệp cho rằng, các chủ đầu tư và người có tiền xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất là đúng luật. Còn hệ lụy sau này thế nào thì “đến đâu hay đến đó”. Trong khi đó, ông Lê Văn Mỹ - Chủ tịch UBND xã Vĩnh Ngọc thừa nhận: “Một số KDC tự phát có hệ thống hạ tầng không đảm bảo, khi mưa thì ngập nước, gây khó khăn cho cuộc sống của người dân. Mới đây, UBND TP. Nha Trang đã chỉ đạo xã cần giám sát chặt chẽ các KDC này, nếu đường xá không đảm bảo thì không cho làm”.

Nhiều khu dân cư được hình thành tự phát với hạ tầng không được đầu tư đồng bộ

Ông Lê Huy Toàn - Phó Chủ tịch UBND TP. Nha Trang cho biết, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở nông thôn diễn ra rầm rộ vài năm trở lại đây. Các cá nhân có tiền gom đất để chuyển đổi đều đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc hình thành hàng loạt KDC tự phát như hiện nay rất dễ ảnh hưởng đến kết nối hạ tầng kỹ thuật, gây ảnh hưởng về quản lý quy hoạch. Các KDC với hạ tầng thiếu đồng bộ, không định hướng kết nối hạ tầng chung với khu vực sẽ dẫn đến gánh nặng về hạ tầng cho địa phương trong tương lai. “Tôi mới giao Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố khẩn trương kiểm tra, nắm lại tình hình, trên cơ sở đó để thành phố báo cáo, tham mưu cho UBND tỉnh hướng quản lý”, ông Toàn cho hay.

VĂN KỲ

Kiến trúc sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Khánh Hòa: Việc ồ ạt chuyển đổi mục đích sử dụng đất, rồi phân lô bán nền như hiện nay làm đô thị phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững. Nhu cầu tách thửa của người dân có đất nông nghiệp trong khu dân cư là chính đáng, được pháp luật cho phép, nhưng chuyện này đang bị một số cá nhân có nhiều tiền lợi dụng đứng ra kinh doanh. Tình trạng này dẫn đến hàng ngàn nền nhà ra đời mà không có thêm một mét vuông đất nào dành cho cây xanh, trường học. Vấn đề này tôi đã nhiều lần cảnh báo. Ngay các dự án khu đô thị bài bản, các nhà đầu tư cũng tận dụng tối đa diện tích đất, giảm mật độ xây dựng giao thông xuống mức thấp nhất và ít quan tâm đến không gian xanh. Tôi cho rằng, Sở Xây dựng cần có một điều tra để đánh giá hiện trạng đô thị Nha Trang đã phát triển đến đâu, từ đó đưa ra định hướng phát triển trong thời gian tới.